En France, plus de 23 000 communes sont concernées par au moins un risque naturel. Mais les risques immobiliers ne s'arrêtent pas aux catastrophes naturelles : pollution des sols, installations industrielles, radon, DPE défavorable, urbanisme contraignant — plus de 20 facteurs peuvent impacter la valeur et la sécurité d'un bien.
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Types de risques pouvant impacter un bien immobilier en France
Pourquoi vérifier les risques avant d'acheter
L'État des Risques et Pollutions (ERP) obligatoire ne couvre que 6 types de risques. Cela laisse une majorité de risques non documentés dans le dossier de vente. Les conséquences d'un risque ignoré peuvent être financières (surprime assurance, décote, travaux), sanitaires (radon, pollution) ou réglementaires (interdiction de louer un DPE G).
Consultez le guide ERP pour comprendre ces limites en détail.
Risques naturels (inondation, argiles, séisme…)
Les risques naturels sont les plus répandus en France. Les principaux :
- Inondation — 17,1 millions d'habitants exposés (PPRI). Voir le guide zone inondable
- Retrait-gonflement des argiles — 10,4 millions de maisons exposées. Voir le guide argiles
- Séismicité — 5 zones, de très faible à forte (Antilles, Pyrénées, Alpes)
- Mouvement de terrain — glissements, effondrements, éboulements
- Feu de forêt — Sud-Est méditerranéen principalement
Source : Géorisques (BRGM/MTES)
Risques technologiques (Seveso, pollution)
- Sites Seveso — 1 300+ installations classées en France. Voir le guide Seveso
- Pollution des sols (BASIAS/BASOL/SIS) — anciens sites industriels, stations-service. Voir le guide pollution
- ICPE — installations classées pour la protection de l'environnement (nuisances, bruit, odeurs)
- Transport de matières dangereuses — canalisations de gaz, pipelines
Risques sanitaires (radon, amiante, plomb)
- Radon — gaz radioactif naturel, 2e cause de cancer du poumon. Voir le guide radon
- Amiante — obligatoire pour les bâtiments construits avant le 1er juillet 1997
- Plomb — CREP obligatoire pour les logements construits avant 1949
- Qualité de l'eau — conformité bactériologique variable selon les communes
Source : IRSN — Cartographie du radon
Risques réglementaires (DPE, urbanisme)
- DPE et interdictions de location — G interdit en 2025, F en 2028, E en 2034. Voir le guide DPE et prix
- PLU / zonage — zones non constructibles, servitudes, alignement
- Bâtiments de France / ABF — périmètre 500 m autour des monuments historiques
- Copropriété en difficulté — impayés, procédures en cours
Impact sur les prix immobiliers
Les risques ont un impact mesurable sur les prix de vente. Voici les décotes moyennes observées dans les données DVF :
Ces décotes se cumulent partiellement. Un bien cumulant inondation + DPE G peut subir une décote de 25 à 35 %.
Où vérifier : les sources officielles
- Géorisques (georisques.gouv.fr) — risques naturels, PPRI, argiles, séismicité
- BASIAS / BASOL / SIS (georisques.gouv.fr) — sites pollués
- DVF (data.gouv.fr) — transactions immobilières réelles
- ADEME (observatoire-dpe.ademe.fr) — diagnostics énergétiques
- IRSN (irsn.fr) — cartographie radon
Ou consultez directement le guide Géorisques pour une explication complète de la plateforme.
Fonciris : 20+ risques en une analyse
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