Comprendre les données DVF : le guide des transactions immobilières

DVF — pour Demandes de Valeurs Foncières — est une base de données ouverte qui recense l'ensemble des transactions immobilières à titre onéreux enregistrées en France. Elle est publiée par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFIP) depuis 2019, avec un historique remontant à janvier 2014.

Chaque transaction enregistrée par un notaire lors d'une vente immobilière fait l'objet d'une ligne dans la base DVF. On y trouve le prix de vente, la date de la mutation, le type de bien (appartement, maison, terrain), la surface, le nombre de pièces et la localisation (code commune, adresse).

DVF est une initiative de transparence du marché immobilier. Avant sa publication, ces données n'étaient accessibles qu'aux professionnels (notaires, agents immobiliers). Depuis 2019, tout citoyen peut consulter les prix de vente réels d'un bien situé dans sa commune.

Les données sont mises à jour deux fois par an (avril et octobre), avec un décalage de 6 mois lié au délai d'enregistrement des actes notariaux.

Chaque mutation dans la base DVF contient plusieurs champs. Voici les principaux et leur signification :

• Date de mutation : date de signature de l'acte authentique chez le notaire.
• Nature de la mutation : "Vente" pour les transactions à titre onéreux. Les échanges et adjudications sont également enregistrés.
• Valeur foncière : le prix effectivement payé par l'acheteur, incluant les éventuels frais à la charge du vendeur. C'est le prix réel, pas le prix affiché.
• Type de local : appartement, maison, local commercial, dépendance. Un même acte peut concerner plusieurs locaux (ex : appartement + cave + parking).
• Surface réelle bâtie : la surface en m² du ou des locaux vendus.
• Nombre de pièces : pièces principales du logement.
• Code commune : le code INSEE de la commune de localisation du bien.
• Surface terrain : pour les maisons et terrains, la superficie de la parcelle.

Pour calculer un prix au m², il faut diviser la valeur foncière par la surface réelle bâtie. Attention : cette opération n'est fiable que pour les mutations portant sur un seul local de type "appartement" ou "maison" avec une surface renseignée.

DVF est une source précieuse mais imparfaite. Plusieurs limites doivent être connues pour interpréter correctement les données :

• Transactions exclues : DVF ne contient que les transactions à titre onéreux. Les donations, successions, expropriations et ventes en viager ne sont pas enregistrées.
• Alsace-Moselle : les départements du Haut-Rhin (68), du Bas-Rhin (67) et de la Moselle (57) ne sont pas couverts. Ces départements utilisent le régime du Livre foncier, qui ne transmet pas ses données à DVF.
• Mutations complexes : un acte peut porter sur plusieurs lots (appartement + parking + cave). Le prix global est renseigné mais pas la ventilation par lot, ce qui fausse le calcul du prix au m².
• Délai de publication : les données sont publiées avec 6 mois de retard. Les prix les plus récents ne sont pas encore disponibles.
• Qualité variable : certains champs (surface, nombre de pièces) sont parfois manquants ou erronés. Un filtrage est nécessaire pour obtenir des statistiques fiables.

Ces limites expliquent pourquoi les analyses DVF nécessitent un traitement statistique rigoureux. Un simple comptage brut des transactions peut donner des résultats trompeurs.

La base Fonciris couvre 18 036 communes disposant de données de prix. La répartition entre appartements et maisons varie fortement selon les territoires : les zones urbaines denses sont dominées par les appartements, tandis que les zones rurales et périurbaines sont principalement constituées de maisons.

Fonciris intègre l'ensemble de la base DVF dans son moteur d'analyse. Lorsque vous saisissez une adresse, notre algorithme effectue les opérations suivantes :

1. Recherche géographique : identification de toutes les transactions dans un rayon de 500 mètres autour de l'adresse.
2. Filtrage : élimination des mutations aberrantes (prix au m² extrêmes, surfaces manquantes, mutations complexes multi-lots).
3. Segmentation : séparation appartements / maisons pour des comparaisons pertinentes.
4. Calcul statistique : prix médian au m², fourchette de prix (P25-P75), évolution sur 1 et 3 ans.
5. Contextualisation : comparaison avec la commune, le département et la moyenne nationale.

Ce traitement complet est effectué en temps réel et intégré au rapport global qui inclut également les risques naturels et le cadre de vie.