Pollution des sols : le guide complet pour vérifier avant d'acheter

L'État français recense les sites pollués ou potentiellement pollués dans trois bases de données distinctes, gérées par le BRGM pour le compte du Ministère de la Transition Écologique. Comprendre la différence entre ces trois bases est essentiel pour évaluer correctement un risque de pollution.

BASIAS — Inventaire historique des sites industriels

BASIAS (Base de données des Anciens Sites Industriels et Activités de Service) est un inventaire historique. Il recense tous les terrains ayant accueilli une activité industrielle ou de service susceptible d'avoir engendré une pollution. Être inscrit à BASIAS ne signifie pas que le sol est pollué — cela signifie qu'une activité passée justifie une vigilance.

BASIAS contient environ 320 000 sites en France. Cela va de l'ancienne teinturerie au garage automobile, en passant par les stations-service et les pressings. La majorité de ces sites n'ont jamais fait l'objet d'un diagnostic de pollution.

BASOL — Sites et sols pollués appelant une action

BASOL (Base de données des sites et Sols pollués ou potentiellement pollués appelant une action des pouvoirs publics) est bien plus sérieux. Il ne contient qu'environ 7 300 sites pour lesquels une pollution a été constatée ou est fortement suspectée, et qui nécessitent une intervention ou une surveillance.

Un site inscrit à BASOL a fait l'objet d'études diagnostiques. La fiche indique le type de polluant identifié, l'état d'avancement du traitement et les restrictions d'usage du terrain. C'est un signal fort pour l'acheteur immobilier.

SIS — Secteurs d'Information sur les Sols

Les SIS (Secteurs d'Information sur les Sols) sont le dispositif le plus récent, créé par la loi ALUR de 2014 et opérationnel depuis 2019. Ils délimitent des périmètres géographiques précis où la pollution est connue et documentée. On en dénombre environ 2 300 en France.

La particularité des SIS est qu'ils entraînent des obligations légales directes pour le vendeur : si un terrain se situe dans un SIS, une étude de sol est obligatoire avant toute vente ou toute demande de permis de construire.

Les fiches BASIAS et BASOL sont consultables gratuitement sur Géorisques. Voici les éléments clés à décrypter :

Les codes activité (BASIAS)

Chaque site BASIAS est classé par un code NAF/APE et un code d'activité interne qui indique la nature de l'activité passée. Les codes les plus préoccupants pour un acheteur immobilier sont :

• B05.1 — Extraction de houille et lignite : risque de contamination aux métaux lourds et hydrocarbures
• C19 — Cokéfaction et raffinage : hydrocarbures aromatiques polycycliques (HAP), composés organiques volatils
• C20 — Industrie chimique : solvants chlorés, métaux lourds, acides
• C24 — Métallurgie : métaux lourds (plomb, chrome, nickel, cadmium)
• E38 — Collecte et traitement des déchets : lixiviats, métaux, matières organiques
• G47.3 — Commerce de carburants : hydrocarbures, BTEX (benzène, toluène, éthylbenzène, xylènes)

L'état d'avancement (BASOL)

Les fiches BASOL indiquent l'état de traitement du site selon une classification en plusieurs niveaux :

• « Site traité avec surveillance » — La dépollution a été réalisée mais un suivi reste nécessaire. Risque résiduel possible.
• « Site traité, libre de toute restriction » — Situation la plus favorable : le site a été dépollué et ne présente plus de restriction d'usage.
• « Site en cours d'évaluation » — Les études sont en cours. L'ampleur de la contamination n'est pas encore définie. Prudence maximale.
• « Site en cours de travaux » — La dépollution est en cours. Le calendrier et le périmètre des travaux sont à vérifier.
• « Site nécessitant des investigations complémentaires » — La pollution est suspectée mais non caractérisée. C'est un signal d'alerte significatif.

Les polluants identifiés

Les fiches BASOL détaillent les polluants retrouvés dans le sol et/ou la nappe phréatique. Les catégories les plus fréquentes sont les métaux lourds (plomb, mercure, arsenic), les hydrocarbures (pétrole et dérivés), les solvants chlorés (trichloréthylène, perchloréthylène) et les HAP (hydrocarbures aromatiques polycycliques).

Vivre à proximité d'un sol pollué ou sur un ancien site contaminé peut exposer les occupants à des risques sanitaires par trois voies principales : inhalation (vapeurs, poussières), ingestion (eau contaminée, légumes du potager) et contact cutané (terre du jardin). Les enfants sont particulièrement vulnérables en raison de leur comportement exploratoire et de leur métabolisme.

Métaux lourds

Les métaux lourds — plomb, mercure, arsenic, cadmium, chrome — sont les polluants les plus fréquents dans les sols français. Ils sont persistants (ils ne se dégradent pas naturellement) et s'accumulent dans l'organisme.

• Plomb : saturnisme (intoxication chronique), troubles neurologiques chez l'enfant, atteintes rénales. Seuil d'intervention : 300 mg/kg de sol.
• Arsenic : cancérigène avéré (groupe 1 CIRC), atteintes cutanées, troubles cardiovasculaires. Seuil courant : 25 mg/kg.
• Mercure : neurotoxique, atteintes rénales, troubles du développement fetal. Particulièrement préoccupant à proximité d'anciennes industries chlore-alcali.
• Cadmium : cancérigène, atteintes rénales et osseuses. Lié aux anciennes fonderies et industries de traitement de surface.

Hydrocarbures

Les hydrocarbures pétroliers (TPH) et les BTEX (benzène, toluène, éthylbenzène, xylènes) sont caractéristiques des anciennes stations-service, dépôts pétroliers et raffineries. Le benzène est classé cancérigène certain par le CIRC. Les hydrocarbures peuvent contaminer les nappes phréatiques et générer des vapeurs dans les bâtiments construits au-dessus (intrusion de vapeurs).

Solvants chlorés

Le trichloréthylène (TCE) et le perchloréthylène (PCE) sont des solvants utilisés massivement par les pressings, les industries de dégraissage et l'électronique. Ils sont cancérigènes probables ou avérés, très volatils et persistants dans les sols et les nappes. Leur particularité : ils peuvent migrer sur de longues distances dans les eaux souterraines et remonter sous forme de vapeurs dans les habitations éloignées du site source.

HAP (Hydrocarbures Aromatiques Polycycliques)

Les HAP proviennent de la combustion incomplète de matières organiques : anciennes usines à gaz, cokeries, goudrons de houille. Plusieurs HAP sont classés cancérigènes. Leur persistance dans les sols est très élevée (dizaines à centaines d'années).

La pollution des sols est le risque environnemental avec la fourchette de décote la plus large en immobilier. L'impact dépend de plusieurs facteurs : la nature du polluant, la proximité du site, l'état d'avancement du traitement et la médiatisation éventuelle de l'affaire.

Décote selon la proximité

• Terrain directement sur un site BASOL/SIS : décote de 15 à 30%, voire invendabilité si la pollution n'est pas caractérisée. L'obligation d'étude de sol peut retarder ou bloquer la transaction.
• Bien à moins de 200 mètres d'un site BASOL : décote de 8 à 20% selon la nature du polluant et le sens d'écoulement de la nappe phréatique.
• Bien à 200-500 mètres d'un site BASIAS actif : décote de 3 à 10%, souvent non intégrée par le marché car méconnue des acheteurs.
• Bien à plus de 500 mètres : impact limité sauf si la nappe phréatique est contaminée en direction du bien.

Décote selon le type de polluant

• Métaux lourds (plomb, arsenic) : décote maximale car la remédiation est longue et coûteuse (excavation des sols). Impact de 10 à 30%.
• Hydrocarbures : décote de 5 à 20%. Les techniques de dépollution existent (bioventing, pump & treat) mais restent onéreuses.
• Solvants chlorés : décote de 8 à 25%. Le risque de remontée de vapeurs dans les habitations est un facteur aggravant.

Le facteur médiatisation

Un site pollué ayant fait l'objet d'une couverture médiatique (Metaleurop à Noyelles-Godault, les boues rouges de Gardanne, la vallée de l'Orbiel après les inondations de l'Aude) voit la décote s'amplifier de manière significative, parfois au-delà de ce que justifie le risque réel. À l'inverse, de nombreux sites BASOL restent méconnus du grand public et la décote n'est pas intégrée dans les prix — ce qui constitue un risque latent pour l'acheteur non informé.

Le cadre juridique entourant la vente d'un bien en zone de pollution des sols s'est considérablement renforcé ces dernières années. Voici ce que le vendeur est tenu de faire :

L'obligation d'information (article L. 125-6 du Code de l'environnement)

Le vendeur doit informer l'acheteur de tout risque de pollution des sols dont il a connaissance. Cette obligation s'applique que le terrain soit ou non inscrit dans une base de données officielle. Le manquement à cette obligation peut entraîner la nullité de la vente ou une action en diminution du prix (action en garantie des vices cachés).

L'État des Risques et Pollutions (ERP)

L'ERP, obligatoire pour toute vente immobilière, mentionne si le bien se situe dans un Secteur d'Information sur les Sols (SIS). Cependant, l'ERP ne couvre pas les sites BASIAS et BASOL qui ne sont pas dans un SIS — une lacune importante que beaucoup d'acheteurs ignorent.

L'étude de sol obligatoire en SIS

Depuis l'entrée en vigueur des SIS en 2019, lorsqu'un terrain est situé dans un Secteur d'Information sur les Sols, le vendeur doit fournir à l'acheteur une étude de sol attestant de la compatibilité de l'état des sols avec l'usage prévu. Cette étude doit être réalisée par un bureau d'études certifié. Son coût varie de 3 000 à 15 000 euros selon la superficie et la complexité du site.

L'obligation de dépollution du dernier exploitant

Le Code de l'environnement impose au dernier exploitant d'une installation classée (ICPE) de remettre le site dans un état compatible avec son usage futur. En pratique, cette obligation est parfois difficile à faire appliquer, notamment quand l'exploitant a disparu (liquidation judiciaire, dissolution de société).

Selon notre analyse des données Géorisques, 18 249 communes en France sont identifiées comme présentant un risque industriel, soit 52.2% des 34 969 communes répertoriées. Ces communes hébergent ou ont hébergé des installations classées (ICPE) susceptibles d'avoir généré une pollution des sols.

Répartition géographique

La pollution des sols n'est pas répartie uniformément sur le territoire. Les régions les plus touchées sont celles ayant connu une forte industrialisation :

• Hauts-de-France : héritage minier et sidérurgique. Forte concentration de sites BASOL dans le Nord-Pas-de-Calais (Metaleurop, anciennes mines de charbon).
• Île-de-France : densité industrielle historique, notamment en Seine-Saint-Denis (93) et dans le Val-de-Marne (94). De nombreuses friches industrielles reconverties en logements.
• Grand Est : industries chimiques en Alsace, sidérurgie en Lorraine. Contaminations aux solvants chlorés et métaux lourds.
• Auvergne-Rhône-Alpes : vallée du Rhône (chimie), bassin stéphanois (mines, métallurgie), vallée de l'Arve (décolletage).
• Provence-Alpes-Côte d'Azur : industrie pétrochimique (étang de Berre), aluminium (Gardanne), chantiers navals.

Types de sites les plus fréquents dans BASIAS

Sur les quelque 320 000 sites BASIAS, les catégories les plus représentées sont :

• Stations-service et dépôts de carburants : ~55 000 sites
• Ateliers de mécanique et garages : ~35 000 sites
• Industries métallurgiques et fonderies : ~25 000 sites
• Pressing et teintureries : ~15 000 sites
• Décharges et centres de traitement de déchets : ~12 000 sites

Si vous envisagez un achat immobilier, voici les étapes à suivre pour évaluer le risque de pollution des sols :

1. Consultez les bases de données officielles

Rendez-vous sur georisques.gouv.fr et recherchez l'adresse du bien. Vérifiez :

• Si le terrain est situé dans un SIS (obligation d'étude de sol)
• Si des sites BASOL se trouvent à proximité (rayon de 500 m minimum)
• Si des sites BASIAS existent dans le voisinage (rayon de 200 m)

Pour chaque site identifié, téléchargez la fiche détaillée et notez le type d'activité, les polluants identifiés et l'état d'avancement du traitement.

2. Vérifiez la distance et la position par rapport à la nappe

La distance brute ne suffit pas. Un site BASOL situé à 300 mètres en amont hydrogéologique (dans le sens d'écoulement de la nappe) est bien plus préoccupant qu'un site à 100 mètres en aval. Les cartes hydrogéologiques sont disponibles sur le site du BRGM (InfoTerre).

3. Demandez un audit environnemental (phase 1)

Pour les biens situés à proximité d'un site BASOL ou dans un SIS, un audit environnemental de phase 1 (étude historique et documentaire) est fortement recommandé. Son coût est de l'ordre de 2 000 à 5 000 euros. Il reconstitue l'historique des activités sur et autour du terrain et identifie les sources potentielles de contamination.

Si l'audit de phase 1 identifie des risques, un diagnostic de phase 2 (prélèvements et analyses de sol) sera nécessaire. Son coût varie de 5 000 à 15 000 euros selon le nombre de sondages.

4. Vérifiez l'ERP et demandez des compléments

L'État des Risques et Pollutions (ERP) fourni par le vendeur mentionne uniquement si le bien est en SIS. Il ne mentionne pas les sites BASIAS et BASOL voisins. Demandez explicitement au vendeur s'il a connaissance d'anciennes activités industrielles sur ou à proximité du terrain.

5. Intégrez le coût dans votre offre

Si un risque de pollution est identifié, intégrez dans votre offre :

• Le coût de l'étude de sol complémentaire (3 000 à 15 000 euros)
• Le coût potentiel de dépollution si nécessaire (très variable : 20 000 à 500 000+ euros)
• La décote liée au risque résiduel et à la difficulté de revente