Guide Fonciris — mis à jour avril 2026
Zones à risque naturel en immobilier : guide complet 2026
En France, 47 % des biens vendus en 2025 étaient situés dans au moins une zone de risque naturel officielle. Pourtant, 80 % des acheteurs ignorent ces informations au moment de signer. Ce guide explique chaque zonage, son impact sur le prix, l'assurance, la revente — et comment les vérifier gratuitement.
1. PPRI — Plan de prévention du risque inondation
Ce que c'est
Un PPRI est un document d'urbanisme qui cartographie les zones inondables et fixe les règles de construction. Établi par le préfet, il distingue deux zones :
- Zone bleue : constructible sous contraintes (surélévation, matériaux résistants).
- Zone rouge : inconstructible. Seuls travaux d'entretien autorisés.
Impact sur un bien immobilier
- Décote prix zone bleue : -8 à -15 % vs hors zone
- Décote prix zone rouge : -18 à -30 %
- Surcoût assurance habitation : +540 €/an en moyenne (zone bleue)
- Mention obligatoire dans le DDT (diagnostic)
Où vérifier
georisques.gouv.fr — taper l'adresse exacte, onglet « Risques naturels ».
2. Argile retrait-gonflement
Ce que c'est
Les sols argileux se rétractent en période de sécheresse et gonflent en période humide, provoquant des fissures sur les constructions. Cartographie BRGM disponible sur Géorisques, avec 4 classes :
- Nulle : aucun impact
- Faible : surveillance recommandée
- Moyenne : précautions de construction (semelles renforcées)
- Forte : obligations construction strictes + assurance catastrophe naturelle fréquente
Impact
- Coût moyen réparation fissures : 8 200 €
- Fréquence catastrophe naturelle (cat-nat) majorée en zone forte
- À partir du 1er oct. 2020 : étude de sol obligatoire à la vente en zone moyenne/forte
Où vérifier
Géorisques, onglet « Mouvements de terrain → argile ».
3. Radon
Ce que c'est
Le radon est un gaz radioactif naturel issu de la désintégration de l'uranium dans les sols granitiques. Cancérigène reconnu (2ème cause de cancer du poumon après le tabac selon l'OMS). Cartographie IRSN disponible via Géorisques, 3 catégories :
- Catégorie 1 : potentiel faible
- Catégorie 2 : potentiel intermédiaire
- Catégorie 3 : potentiel significatif — action recommandée
Impact
- Dépistage recommandé à l'achat en catégorie 3 (~150 €)
- Travaux de mitigation si taux > 300 Bq/m³ : 1 000 à 4 000 €
- Mention obligatoire dans le DDT depuis 2018
- Décote immobilière modérée (-2 à -5 %) en catégorie 3
4. Zone sismique
Ce que c'est
La France est découpée en 5 zones de sismicité (du règlement Eurocode 8) :
- Zone 1 : sismicité très faible (ex : Bassin parisien)
- Zone 2 : faible
- Zone 3 : modérée (Alsace, Alpes, Pyrénées)
- Zone 4 : moyenne (Antilles, certaines zones alpines)
- Zone 5 : forte (Guadeloupe, Martinique)
Impact
- Normes de construction renforcées à partir de la zone 3
- Impact prix modéré en zones 3/4 (-3 à -8 %)
- Impact prix significatif en zone 5 (-10 à -20 %)
5. Sites pollués (BASOL / BASIAS)
Ce que c'est
- BASOL : sites et sols pollués appelant une action des pouvoirs publics.
- BASIAS : anciens sites industriels potentiellement pollueurs (station-service, dry clean, imprimerie...).
Impact
- Si votre bien a été construit sur un ancien site BASIAS : étude de sol possible avant travaux.
- Décote à la revente importante si pollution avérée.
- Responsabilité de l'exploitant précédent (jurisprudence complexe).
6. Arrêtés catastrophes naturelles
Consultez la liste des arrêtés cat-nat de la commune sur les 20 dernières années. Plus de 5 arrêtés en 20 ans = exposition forte. Impact direct sur le taux d'assurance et la décote revente.
Comment vérifier tout ça en 30 secondes
Fonciris agrège automatiquement les 20+ bases officielles de risque (Géorisques, BRGM, IRSN, prim.net) pour toute adresse en France. Résultat en 30 s avec chiffrage du surcoût assurance et de la décote prévisionnelle.
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20+ risques vérifiés automatiquement, avec chiffrage assurance et décote.
Sources officielles
- Géorisques (ministère de la Transition Écologique)
- BRGM — sols et argile
- IRSN — radon
- prim.net — arrêtés cat-nat