État des risques et pollutions (ERP) 2026 : ce que le document ne vous dit vraiment pas

L'ERP (anciennement ERNMT puis ESRIS) est un formulaire standardisé qui informe l'acquéreur ou le locataire des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon et de pollution des sols auxquels un bien est exposé.

Cadre légal :

• Articles L125-5 et R125-23 à R125-27 du Code de l'environnement
• Obligatoire pour toute vente ou location
• Doit être annexé au compromis (ou promesse) et à l'acte authentique
• Validité : 6 mois à compter de sa date d'établissement

L'ERP réglementaire couvre :

Notez que pour chaque risque, l'ERP ne fournit qu'une information binaire (oui/non, présent/absent) ou une catégorie grossière. Il ne vous dit jamais :

• Le niveau d'aléa précis à votre adresse
• L'impact financier (prix, assurance)
• La hiérarchie entre les risques
• Les actions concrètes à entreprendre

Voici la liste non exhaustive des informations cruciales que l'ERP ne contient pas et que l'agent immobilier n'a aucune obligation de vous communiquer :

• Le niveau d'aléa précis — L'ERP dit si la commune a un PPRI. Il ne dit pas si votre adresse est en zone rouge (interdiction de construire) ou en zone bleue (constructible avec prescriptions).
• L'historique des sinistres — Le vendeur doit déclarer les siens, mais l'ERP ne récapitule pas l'historique CatNat de la commune.
• Le coût d'assurance — Aucune mention de l'impact sur votre prime habitation.
• L'impact sur la valeur — Aucune indication de la décote liée aux risques identifiés.
• Les risques non réglementaires — Bruit, pollution de l'air, nuisances visuelles, proximité d'axes routiers, qualité de l'eau.
• Les données DVF locales — Le marché immobilier et son évolution ne figurent pas dans l'ERP.

Fonciris croise 40+ sources de données pour couvrir des risques que l'ERP ignore complètement :

1. Retrait-gonflement des argiles (niveau d'aléa précis, pas juste la présence d'un PPR)
2. Pollution BASIAS (anciens sites industriels, non couverts si pas en SIS)
3. Pollution BASOL (sols pollués avérés)
4. Installations classées ICPE (hors périmètre PPRT)
5. Qualité de l'air (particules fines, NO2, O3)
6. Bruit environnemental (classement sonore des voies)
7. Cavités souterraines (quand pas de PPR associé)
8. Érosion du littoral (recul du trait de côte)
9. Feux de forêt (non couvert pour les zones sans PPR)
10. Risque de submersion marine (zones non couvertes par PPR littoral)
11. Historique CatNat détaillé (fréquence, type, tendance)
12. Prix du marché DVF (transactions réelles, tendance)
13. Données socio-économiques INSEE (revenu médian, emploi)
14. Infrastructures de proximité (transports, commerces, santé)
15. Urbanisme et PLU (contraintes, projets de zone)

• Validité : 6 mois à compter de la date d'établissement
• Qui le fournit : le vendeur (ou le bailleur). Il peut le rédiger lui-même via Géorisques ou faire appel à un diagnostiqueur
• Quand : doit être annexé à la promesse ou au compromis de vente, puis à l'acte authentique
• Sanction si absent : l'acquéreur peut demander la résolution du contrat ou une diminution du prix de vente
• Sanction si erroné : le vendeur peut être tenu responsable des vices cachés si l'erreur a causé un préjudice

D'après les études de la FNAIM et des diagnostiqueurs, les erreurs dans les ERP sont fréquentes :

• ERP périmé — Daté de plus de 6 mois, ce qui le rend juridiquement caduc
• Adresse imprécise — L'ERP est parfois établi à l'échelle de la commune et non de la parcelle
• PPR non mentionné — Certains PPR prescrits (mais pas encore approuvés) ne figurent pas toujours dans l'ERP
• Sinistres non déclarés — Le vendeur « oublie » de mentionner les sinistres CatNat passés
• SIS non mentionné — Certains SIS récemment créés ne sont pas encore intégrés dans tous les outils de génération d'ERP

Si vous découvrez après l'achat que l'ERP était incomplet ou erroné :

1. Mise en demeure du vendeur — Par lettre recommandée, demandez une indemnisation pour le préjudice subi
2. Action en diminution de prix — Article 1644 du Code civil (action estimatoire)
3. Action en nullité — Si l'erreur est telle que vous n'auriez pas acheté (vice du consentement)
4. Délai : 2 ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du Code civil)

Voici les étapes pour aller au-delà de l'ERP réglementaire :

1. Géorisques détaillé — Consultez directement la carte des aléas pour l'adresse (pas seulement la commune)
2. BASIAS/BASOL — Recherchez les sites industriels historiques dans un rayon de 500 m autour de l'adresse
3. Base des installations classées — Vérifiez la présence de sites ICPE ou Seveso à proximité
4. Base CatNat — Consultez l'historique complet des arrêtés de la commune
5. DVF — Vérifiez les prix de vente réels du quartier pour évaluer l'impact des risques sur les prix
6. Fonciris — Ou simplifiez tout en un seul rapport qui croise toutes ces sources

Fonciris a été conçu précisément pour combler les lacunes de l'ERP. Notre rapport d'analyse croise 40+ sources officielles pour fournir une vue complète des risques et du contexte immobilier :

• Score composite 0-100 qui hiérarchise les risques et leur impact réel
• Analyse à l'adresse, pas à la commune — le niveau d'aléa précis de votre parcelle
• Impact financier quantifié : décote estimée, fourchette de négociation
• Contexte marché : prix DVF réels, tendance, transactions comparables
• Cadre de vie : bruit, qualité de l'air, infrastructures, données socio-économiques