DPE F ou G : acheter un bien énergivore en 2026, bonne ou mauvaise idée ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) classe les logements de A (le plus performant) à G (le plus énergivore) en fonction de deux critères : la consommation d'énergie primaire (en kWh/m²/an) et les émissions de gaz à effet de serre (en kg CO₂/m²/an).

Depuis la réforme de juillet 2021, le DPE est devenu opposable juridiquement : il n'est plus simplement informatif, mais engage la responsabilité du vendeur ou du bailleur. La méthode de calcul a été unifiée (fin du DPE sur factures) et intègre désormais les deux critères simultanément — c'est la pire des deux notes qui détermine la classe finale.

Source : Arrêté du 31 mars 2021 relatif au DPE — Ministère de la Transition écologique

Un logement classé F consomme entre 330 et 420 kWh/m²/an, soit 4 à 6 fois plus qu'un logement classé B. Concrètement, pour un appartement de 70 m², cela représente une facture énergétique annuelle de 2 500 à 4 000 €, contre 700 à 1 100 € pour un logement équivalent en classe B.

Un logement classé G dépasse les 420 kWh/m²/an. Ce sont les biens les plus énergivores du parc, souvent caractérisés par une isolation quasi inexistante, un simple vitrage, et un système de chauffage obsolète (convecteurs électriques des années 1980, vieille chaudière fioul).

La loi Climat et Résilience (août 2021) a instauré un calendrier progressif d'interdiction de mise en location des passoires thermiques :

• 1er janvier 2023 — Les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an (les G+ les plus énergivores) ne sont plus considérés comme « décents » et ne peuvent plus être loués.
• 1er janvier 2025 — L'interdiction s'étend à tous les logements classés G. C'est déjà en vigueur. Environ 600 000 logements sont concernés.
• 1er janvier 2028 — L'interdiction s'étend aux logements classés F. Environ 1,2 million de logements supplémentaires seront touchés.
• 1er janvier 2034 — L'interdiction s'étend aux logements classés E. C'est la dernière échéance, qui concernera environ 2,6 millions de logements.

Ce que cela signifie concrètement : un propriétaire bailleur d'un logement classé F ne pourra plus renouveler un bail ni signer un nouveau bail à partir du 1er janvier 2028. Les baux en cours restent valides, mais le locataire pourra exiger la mise en conformité et, à défaut, saisir le juge pour obtenir une réduction de loyer voire la suspension du paiement.

Pour la résidence principale : les interdictions de location ne s'appliquent pas si vous achetez pour habiter vous-même. En revanche, le DPE impacte directement le prix de vente, la valeur de revente future, et vos charges énergétiques mensuelles. Un bien en G vous coûtera 150 à 250 €/mois de plus en énergie qu'un bien en D — soit 1 800 à 3 000 € par an.

La rénovation énergétique d'un logement F ou G passe généralement par un bouquet de travaux combinant isolation, ventilation et remplacement du système de chauffage. Voici les fourchettes de coût observées par l'ADEME :

L'ordre des travaux compte. L'ADEME recommande de suivre une logique en 3 étapes :

1. D'abord l'enveloppe — Isolation des murs, de la toiture et du plancher. C'est le socle : sans isolation performante, un système de chauffage même performant chauffe dans le vide.
2. Ensuite la ventilation — Une VMC double flux ou hygroréglable est indispensable après une isolation renforcée pour éviter les problèmes d'humidité et de qualité de l'air.
3. Enfin le chauffage — Le remplacement de la chaudière ou des convecteurs intervient en dernier : le système est dimensionné en fonction des besoins du logement une fois isolé.

Un audit énergétique (obligatoire depuis avril 2023 pour la vente des biens classés F et G) détaille les travaux prioritaires et leur impact estimé sur la classe DPE. Coût de l'audit : 800 à 1 500 €, partiellement pris en charge par MaPrimeRénov'.

L'ADEME estime le coût d'une rénovation globale permettant de passer d'un DPE F ou G à un DPE D (le minimum pour être « hors risque » réglementaire jusqu'en 2034) entre 200 et 600 €/m², selon la configuration du bien et l'ampleur des travaux nécessaires.

Exemples concrets :

• Appartement 60 m² classé F (immeuble années 1970, convecteurs électriques, simple vitrage) — Rénovation type : isolation intérieure des murs + fenêtres double vitrage + VMC + radiateurs performants. Budget : 15 000 à 25 000 € (250 à 420 €/m²).
• Maison 100 m² classée G (pavillon années 1960, chaudière fioul, zéro isolation) — Rénovation type : isolation extérieure + combles + plancher + fenêtres + VMC double flux + pompe à chaleur. Budget : 35 000 à 60 000 € (350 à 600 €/m²).
• Studio 25 m² classé F (sous les toits, immeuble haussmannien) — Rénovation type : isolation intérieure + fenêtres + VMC hygroréglable. Budget : 6 000 à 12 000 € (240 à 480 €/m²).

Ces fourchettes sont avant déduction des aides(MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ). Après aides, le reste à charge peut être réduit de 30 à 60% selon les revenus du ménage — nous y revenons plus bas.

Les données de transactions immobilières (DVF, publiées par la DGFIP) croisées avec les DPE de l'ADEME montrent un écart de prix croissant entre les biens performants et les passoires thermiques.

À commune et surface comparables, les analyses DVF révèlent un écart de prix de 15 à 25% entre un bien classé D et un bien classé G. L'écart entre D et F est généralement de 10 à 18%.

Plusieurs facteurs expliquent cette décote croissante :

• L'effet calendrier — Plus on se rapproche des échéances d'interdiction, plus les vendeurs sont pressés et plus les acheteurs négocient.
• L'anticipation des travaux — Les acquéreurs intègrent désormais le coût de rénovation dans leur calcul de prix.
• La restriction du crédit — Les banques tiennent compte du DPE pour l'octroi de prêts. Un bien en G peut réduire la capacité d'emprunt ou entraîner un refus.
• L'affichage obligatoire — Depuis 2022, l'étiquette DPE est obligatoire dans les annonces immobilières, rendant le critère immédiatement visible pour tous les acheteurs.

Point important : la décote n'est pas uniforme. En plein Paris ou Lyon, où la demande excède largement l'offre, un bien classé G se vend quand même — avec une décote plus faible. En zone détendue, un bien classé G peut rester des mois sur le marché.

L'équation est simple en théorie : l'opération est rentable si la décote obtenue à l'achat est supérieure au coût net de rénovation (après aides).

Formule :

Gain = Décote achat − (Coût travaux − Aides)

Exemple concret :

• Appartement 70 m² en banlieue parisienne, prix moyen du secteur pour un DPE D : 280 000 €
• Le même bien en DPE G est affiché à 230 000 € (décote de 18%, soit 50 000 €)
• Coût de rénovation estimé (F/G → D) : 28 000 € (400 €/m²)
• Aides mobilisables (MaPrimeRénov' Parcours accompagné + CEE) : 12 000 €
• Coût net de rénovation : 16 000 €
• Gain net : 50 000 − 16 000 = 34 000 € de valeur créée

Dans cet exemple, l'opération est très rentable. L'acheteur acquiert un bien à 246 000 € (achat + travaux nets) qui en vaut 280 000 € une fois rénové.

Les critères d'une bonne affaire :

1. Décote > 15% par rapport au prix moyen du secteur pour un DPE D/E
2. Travaux estimés < 500 €/m² — au-delà, les marges se réduisent
3. Éligibilité aux aides — vérifiez votre tranche de revenus et les plafonds MaPrimeRénov'
4. Pas de vice structurel — l'isolation et le chauffage, c'est prévisible ; l'amiante, le plomb ou une charpente pourrie, non
5. Localisation porteuse — le bien doit être dans un secteur où la demande existe pour un logement rénové

L'opportunité est réelle, mais les pièges sont nombreux. Voici les risques à anticiper avant de signer :

1. L'amiante

Les biens construits avant 1997 peuvent contenir de l'amiante dans les dalles de sol, les faux plafonds, les canalisations ou l'isolation existante. Le diagnostic amiante est obligatoire avant vente, mais le désamiantage avant travaux est un surcoût majeur : 25 à 80 €/m² selon la nature et l'accessibilité des matériaux. Sur un logement de 80 m², cela peut ajouter 2 000 à 6 400 € au budget.

2. Le plomb

Les peintures au plomb (biens construits avant 1949) nécessitent un traitement spécifique avant les travaux d'isolation intérieure. Le CREP (Constat de Risque d'Exposition au Plomb) est obligatoire, mais les travaux de traitement ne sont pas toujours anticipés dans le budget de rénovation.

3. Les problèmes structurels

Un bien classé G est souvent un bien ancien qui n'a pas été entretenu. Derrière les murs mal isolés, on peut découvrir :

• Des charpentes dégradées (mérule, termites, vétusté)
• Des problèmes d'humidité structurelle (remontées capillaires)
• Des installations électriques non conformes (mise aux normes : 5 000 à 15 000 €)
• Des canalisations en plomb à remplacer

4. La copropriété qui bloque

En appartement, l'isolation par l'extérieur (le poste le plus efficace) nécessite un vote en assemblée générale de copropriété. Beaucoup de copropriétés refusent ou repoussent ces travaux indéfiniment. Vous pouvez vous retrouver limité à une isolation par l'intérieur, moins performante et qui réduit la surface habitable.

5. L'effet « DPE yoyo »

Le DPE n'est pas une science exacte. Deux diagnostiqueurs peuvent donner des résultats différents pour le même bien. Après travaux, vous pourriez obtenir un E au lieu du D espéré — avec un impact direct sur la valeur et la conformité réglementaire. Faites réaliser un audit énergétique (plus fiable que le DPE seul) avant de vous engager.

L'État et les collectivités ont mis en place un arsenal d'aides pour accompagner la rénovation des passoires thermiques. Combinées, elles peuvent couvrir 30 à 60% du coût des travaux selon vos revenus.

MaPrimeRénov' Parcours accompagné

C'est l'aide principale pour les rénovations globales (gain de 2 classes DPE minimum). Le montant dépend de vos revenus et de l'ambition de la rénovation :

• Revenus très modestes — Prise en charge jusqu'à 80% du montant des travaux (plafonné à 70 000 € HT pour un gain de 4 classes)
• Revenus modestes — Prise en charge jusqu'à 60%
• Revenus intermédiaires — Prise en charge jusqu'à 45%
• Revenus supérieurs — Prise en charge jusqu'à 30%

Bonus sortie de passoire thermique : un bonus de 10% est accordé quand les travaux permettent de sortir de la classe F ou G. C'est cumulable avec le pourcentage ci-dessus.

Les CEE (Certificats d'Économie d'Énergie)

Les fournisseurs d'énergie (EDF, Engie, TotalEnergies) financent une partie des travaux via les CEE. Le montant varie selon les travaux et les offres du moment, mais comptez 1 500 à 5 000 € pour une rénovation globale. Les CEE sont cumulables avec MaPrimeRénov'.

L'éco-PTZ (Prêt à Taux Zéro)

L'éco-PTZ permet d'emprunter jusqu'à 50 000 € à taux zéro sur 20 ans pour financer la rénovation énergétique. Aucune condition de revenus. C'est un excellent outil pour financer le reste à charge après aides.

Les aides locales

De nombreuses régions, départements et communes proposent des aides complémentaires. En Île-de-France, la région finance jusqu'à 4 000 € supplémentaires pour la rénovation des passoires thermiques. Consultez le site de l'ANIL ou de votre ADIL pour les aides disponibles dans votre commune.

Attention aux conditions : MaPrimeRénov' Parcours accompagné exige le recours à un Accompagnateur Rénov' (Mon Accompagnateur Rénov'), certifié par l'ANAH. Les travaux doivent être réalisés par des artisans RGE (Reconnu Garant de l'Environnement). Le non-respect de ces conditions entraîne la perte des aides.

L'investissement locatif dans une passoire thermique est un pari calculé qui peut être très rentable — ou désastreux. Voici les paramètres clés :

Le rendement locatif après rénovation

Un bien classé G acheté avec une décote de 20%, rénové en D, peut offrir un rendement locatif brut significativement supérieur au marché. Exemple :

• Achat d'un T2 de 45 m² classé G : 120 000 € (vs 150 000 € en DPE D dans le même quartier)
• Travaux de rénovation : 18 000 € (400 €/m²)
• Aides : 7 000 €
• Coût total : 131 000 €
• Loyer marché après rénovation (DPE D) : 650 €/mois
• Rendement brut : 5,9% (vs 5,2% si acheté directement en DPE D à 150 000 €)

Le calendrier vous presse

Pour les logements classés F, il ne reste que moins de 2 ans avant l'interdiction de location (1er janvier 2028). Le calendrier type d'un projet :

1. Recherche et achat : 3-6 mois
2. Audit et devis : 1-2 mois
3. Demandes d'aides : 2-4 mois
4. Travaux : 3-6 mois

Au total, comptez 9 à 18 mois entre la décision d'achat et la mise en location effective. Si vous achetez un bien F aujourd'hui, c'est faisable mais serré.

Le déficit foncier : un bonus fiscal

Les travaux de rénovation énergétique sont déductibles des revenus fonciers. Si les charges (travaux + intérêts d'emprunt + gestion) dépassent les loyers, le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (21 400 € pour les rénovations énergétiques permettant de sortir de F/G, dispositif reconduit jusqu'en 2025). C'est un avantage fiscal qui améliore significativement la rentabilité de l'opération.