Transactions DVF : lire et exploiter les ventes immobilières réelles

Une transaction DVF (ou "mutation") correspond à un acte authentique enregistré chez le notaire. Chaque mutation contient :

• Date de mutation — date de signature chez le notaire
• Nature de mutation — vente, adjudication, échange, expropriation
• Valeur foncière — prix de vente réel (hors frais de notaire)
• Adresse — commune, section cadastrale, numéro de voie
• Type de bien — appartement, maison, terrain, dépendance
• Surface — surface réelle bâtie ou surface du terrain

Quelques points d'attention pour bien lire une mutation :

Pour calculer un prix au m² fiable, divisez la valeur foncière par la surface réelle bâtie (et non par la surface du terrain).

L'intérêt principal de DVF est de comparer le prix demandé d'un bien avec les prix réellement payés dans le même quartier :

1. Filtrez les transactions sur la commune et le type de bien (appartement ou maison)
2. Restreignez à une période récente (12-24 derniers mois)
3. Calculez le prix médian au m² (plus fiable que la moyenne, qui est sensible aux extrêmes)
4. Comparez avec le prix au m² du bien que vous visez

Un écart de plus de 10 % par rapport à la médiane DVF du quartier mérite une explication (vue exceptionnelle, état neuf, ou… surévaluation).

• Délai de publication — 6 mois entre la vente et la publication des données
• Pas de photos ni d'état du bien — un m² en parfait état vaut plus qu'un m² à rénover
• Mutations multi-lots — le prix global ne distingue pas toujours la valeur de chaque lot
• Pas de DPE — la performance énergétique n'est pas renseignée dans DVF
• Hors Alsace-Moselle et Mayotte — régime foncier différent

DVF permet de suivre l'évolution des prix commune par commune depuis 2014. C'est un indicateur clé pour savoir si le marché est haussier ou baissier dans le secteur qui vous intéresse.

Sur Fonciris, chaque page prix immobilier affiche l'évolution annuelle calculée à partir des données DVF, avec le nombre de transactions pour évaluer la fiabilité.

Pour chaque commune, Fonciris intègre les données DVF 2014-2025 : prix médian au m², évolution annuelle, nombre de transactions et tendance du marché. Le tout croisé avec les risques et le cadre de vie pour une vision complète.