La France compte 1 212 096 logements classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) — ce qu'on appelle les passoires thermiques. Cela représente 9.5% du parc logement diagnostiqué. Mais cette moyenne nationale cache d'énormes disparités : certaines communes dépassent 60% de passoires thermiques.
Depuis la loi Climat et Résilience, ces biens sont progressivement interdits à la location : les G depuis 2025, les F en 2028, les E en 2034. Pour un acheteur ou investisseur, identifier les communes les plus touchées permet de repérer à la fois les risques (interdiction de location, travaux obligatoires) et les opportunités (décote importante, potentiel de plus-value après rénovation).
Ce classement s'appuie sur les données ADEME issues de la base officielle des DPE. Nous avons analysé 34 969 communes pour lesquelles des données DPE sont disponibles.
1 212 096
Logements F ou G en France
ADEME
9.5%
Du parc diagnostiqué
ADEME
9
Communes à plus de 50% de passoires
Calcul Fonciris
34 969
Communes avec données DPE
ADEME
État des lieux national : combien de passoires thermiques ?
Le terme « passoire thermique » désigne un logement dont la consommation énergétique dépasse 330 kWh/m²/an (classe F) ou 420 kWh/m²/an (classe G). Ces logements sont mal isolés, énergivores et souvent inconfortables : froids en hiver, chauds en été, avec des factures de chauffage pouvant dépasser 200 €/mois.
Au niveau national, la répartition n'est pas uniforme. Les facteurs qui concentrent les passoires thermiques sont :
- L'ancienneté du bâti : les logements construits avant 1975 (avant la première réglementation thermique) représentent la majorité des F et G
- Le type de chauffage : le chauffage au fioul, très répandu en zones rurales, pénalise fortement le DPE
- L'altitude et le climat : les communes de montagne et du nord de la France ont des besoins de chauffage plus élevés
- La taille des communes : les petites communes rurales ont un parc plus ancien et moins rénové
Top 50 des communes avec le plus de DPE F/G
Ce classement ne retient que les communes disposant d'au moins 200 logements diagnostiqués, afin d'éviter les biais statistiques des très petites communes. Le pourcentage indique la part des logements classés F ou G parmi l'ensemble des DPE réalisés sur la commune.
| # | Commune | Département | % F/G | Logements DPE | Prix médian/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Savines-le-Lac | Hautes-Alpes | 63.6% | 374 | 4 253 € |
| 2 | Veynes | Hautes-Alpes | 63.5% | 1 357 | 1 694 € |
| 3 | Saint-Jean-Saint-Nicolas | Hautes-Alpes | 60.7% | 206 | 2 135 € |
| 4 | Auzances | Creuse | 58.5% | 246 | 667 € |
| 5 | Aspres-sur-Buëch | Hautes-Alpes | 56.5% | 269 | 1 947 € |
| 6 | Saint-Gervais-d'Auvergne | Puy-de-Dôme | 55.5% | 265 | 892 € |
| 7 | Saint-Julien-Mont-Denis | Savoie | 54.7% | 225 | 2 534 € |
| 8 | Le Mayet-de-Montagne | Allier | 54.4% | 344 | 887 € |
| 9 | Serres | Hautes-Alpes | 52.5% | 453 | 1 497 € |
| 10 | Eymoutiers | Haute-Vienne | 49.8% | 408 | 1 050 € |
| 11 | Vergigny | Yonne | 49.0% | 208 | 1 341 € |
| 12 | Harly | Aisne | 46.6% | 221 | 1 333 € |
| 13 | Laroquebrou | Cantal | 46.3% | 216 | 1 452 € |
| 14 | Dabo | Moselle | 45.6% | 217 | — |
| 15 | Bourganeuf | Creuse | 44.8% | 623 | 655 € |
| 16 | Neuvéglise-sur-Truyère | Cantal | 44.0% | 200 | 998 € |
| 17 | Châteauneuf-la-Forêt | Haute-Vienne | 43.2% | 206 | 1 115 € |
| 18 | Gréolières | Alpes-Maritimes | 42.7% | 260 | 2 030 € |
| 19 | Chamberet | Corrèze | 42.6% | 256 | 1 226 € |
| 20 | Saint-Georges-de-Mons | Puy-de-Dôme | 42.3% | 390 | 1 349 € |
| 21 | Murat | Cantal | 42.1% | 378 | 1 112 € |
| 22 | Arlanc | Puy-de-Dôme | 41.9% | 279 | 714 € |
| 23 | Massiac | Cantal | 41.9% | 258 | 1 053 € |
| 24 | Ustou | Ariège | 41.8% | 251 | 1 632 € |
| 25 | Ydes | Cantal | 41.7% | 223 | 985 € |
| 26 | La Clusaz | Haute-Savoie | 41.5% | 987 | 8 362 € |
| 27 | Lacaune | Tarn | 41.5% | 371 | 1 059 € |
| 28 | Auzat-la-Combelle | Puy-de-Dôme | 41.4% | 321 | 1 263 € |
| 29 | Méjannes-le-Clap | Gard | 41.1% | 209 | 2 572 € |
| 30 | Vic-sur-Cère | Cantal | 41.1% | 355 | 1 116 € |
| 31 | Treignac | Corrèze | 41.1% | 270 | 914 € |
| 32 | Bort-les-Orgues | Corrèze | 40.8% | 527 | 836 € |
| 33 | Riom-ès-Montagnes | Cantal | 40.6% | 394 | 900 € |
| 34 | Guémené-sur-Scorff | Morbihan | 40.2% | 251 | 1 174 € |
| 35 | Bussière-Galant | Haute-Vienne | 40.2% | 214 | 1 078 € |
| 36 | Aydat | Puy-de-Dôme | 39.7% | 325 | 2 731 € |
| 37 | Lormes | Nièvre | 39.6% | 240 | 738 € |
| 38 | Rémalard en Perche | Orne | 39.3% | 341 | 1 490 € |
| 39 | Ault | Somme | 38.9% | 517 | 2 677 € |
| 40 | La Monnerie-le-Montel | Puy-de-Dôme | 38.5% | 301 | 655 € |
| 41 | Preuilly-sur-Claise | Indre-et-Loire | 38.0% | 224 | 714 € |
| 42 | Saint-Bonnet-en-Champsaur | Hautes-Alpes | 37.9% | 612 | 2 266 € |
| 43 | Fursac | Creuse | 37.7% | 228 | 922 € |
| 44 | Tende | Alpes-Maritimes | 37.7% | 358 | 1 379 € |
| 45 | Corrèze | Corrèze | 37.5% | 208 | 1 205 € |
| 46 | Tucquegnieux | Meurthe-et-Moselle | 37.4% | 334 | 1 319 € |
| 47 | Saint-Nicolas-du-Pélem | Côtes-d'Armor | 36.9% | 222 | 1 198 € |
| 48 | Plainfaing | Vosges | 36.9% | 222 | 1 180 € |
| 49 | Uvernet-Fours | Alpes-de-Haute-Provence | 36.5% | 759 | 2 708 € |
| 50 | Gourdan-Polignan | Haute-Garonne | 36.5% | 203 | 1 021 € |
Source : Base DPE ADEME — traitement Fonciris. Seuil : communes avec ≥ 200 logements diagnostiqués.
Répartition par département
Certains départements concentrent structurellement plus de passoires thermiques que la moyenne nationale. Les départements ruraux, les zones de montagne et les régions où le chauffage au fioul reste dominant affichent les taux les plus élevés.
| Département | % moyen F/G | Communes analysées | Commune la plus touchée |
|---|---|---|---|
| Cantal | 39.7% | 64 | Marcenat |
| Creuse | 36.7% | 79 | Châtelus-le-Marcheix |
| Lozère | 33.3% | 33 | Saint-Germain-de-Calberte |
| Nièvre | 30.0% | 94 | Brassy |
| Haute-Vienne | 29.4% | 130 | Saint-Julien-le-Petit |
| Corrèze | 29.1% | 106 | Saint-Julien-aux-Bois |
| Hautes-Alpes | 29.0% | 77 | Barret-sur-Méouge |
| Puy-de-Dôme | 27.0% | 199 | Charensat |
| Haute-Loire | 26.5% | 104 | Tiranges |
| Yonne | 25.6% | 175 | Massangis |
| Allier | 25.1% | 146 | Ferrières-sur-Sichon |
| Alpes-de-Haute-Provence | 24.7% | 86 | Thorame-Haute |
| Orne | 23.7% | 127 | Cour-Maugis sur Huisne |
| Aveyron | 23.1% | 113 | Gaillac-d'Aveyron |
| Indre | 21.8% | 115 | Gargilesse-Dampierre |
| Saône-et-Loire | 21.6% | 234 | Montmelard |
| Somme | 21.6% | 171 | Neuville-Coppegueule |
| Côtes-d'Armor | 20.6% | 269 | Hémonstoir |
| Aisne | 20.1% | 182 | Harly |
| Ariège | 20.1% | 80 | Biert |
Source : DPE ADEME, calcul Fonciris — moyenne pondérée par commune avec ≥ 50 logements diagnostiqués.
L'impact sur les prix immobiliers
Les données de marché (DVF) montrent que les biens classés F ou G se vendent en moyenne 10 à 20% moins cher que leurs équivalents classés D ou mieux, à surface et localisation comparables. Cette « décote DPE » s'est accentuée depuis 2021 avec l'entrée en vigueur de la loi Climat.
Dans les communes de notre classement, la décote est encore plus marquée car l'offre de passoires thermiques est abondante :
- Quand plus de 40% du parc est en F/G, les vendeurs sont en concurrence entre eux, ce qui accentue la pression baissière sur les prix
- Les investisseurs locatifs évitent ces biens à cause de l'interdiction de location, réduisant le nombre d'acheteurs potentiels
- Les banques commencent à intégrer le DPE dans leurs critères de financement, rendant l'obtention du prêt plus difficile pour les passoires
10 à 20%
Décote moyenne constatée pour un bien F/G vs un bien D
Source : Données DVF 2023-2025, analyse Fonciris
Le calendrier des interdictions de location
La loi Climat et Résilience de 2021 a instauré un calendrier d'interdiction progressive de mise en location des passoires thermiques :
| Échéance | Classe DPE | Conséquence |
|---|---|---|
| 1er janvier 2025 | G | Interdiction de mise en location (nouveaux baux) |
| 1er janvier 2028 | F | Interdiction de mise en location (nouveaux baux) |
| 1er janvier 2034 | E | Interdiction de mise en location (tous baux) |
Source : Loi Climat et Résilience n°2021-1104 du 22 août 2021
Pour les communes de notre classement où plus de 40% du parc est F/G, ces interdictions auront un impact massif sur le marché locatif local. Les propriétaires qui ne rénovent pas seront contraints de vendre, créant une vague d'offre qui pourrait faire temporairement baisser les prix.
L'opportunité pour l'acheteur averti
Les communes à forte concentration de passoires thermiques ne sont pas forcément à fuir. Pour un acheteur qui achète sa résidence principale ou un investisseur prêt à rénover, elles offrent des opportunités :
- Prix d'achat décoté : la conjonction de l'offre abondante et de la décote DPE permet de négocier
- Aides à la rénovation : MaPrimeRénov', Certificats d'Économie d'Énergie (CEE), éco-PTZ couvrent 40 à 80% du coût des travaux
- Plus-value post-rénovation : passer de F à C/D peut augmenter la valeur du bien de 15 à 25%
- Économies d'énergie : réduire la consommation de 300+ kWh/m² à 150 kWh/m² divise la facture par deux
Que vérifier avant d'acheter dans une commune à forte concentration F/G ?
- Le DPE détaillé du bien : un DPE F à 340 kWh/m² est très différent d'un G à 500 kWh/m². Le coût de rénovation varie du simple au triple.
- Les risques naturels : dans certaines communes rurales, forte concentration de passoires va de pair avec exposition à des risques (argiles, inondation). Vérifiez les deux.
- Le marché local : comparez le prix au m² du bien avec la médiane de la commune et des communes voisines. Un bien F/G doit être nettement en dessous du marché.
- L'historique des transactions : les données DVF permettent de voir si les prix baissent déjà dans la commune, signe d'un ajustement en cours.
- Les aides disponibles : vérifiez votre éligibilité à MaPrimeRénov' (dépend des revenus) et au bonus sortie de passoire énergétique.
Analysez votre adresse
L'analyse Fonciris intègre automatiquement le DPE du bien, le croise avec les données de marché DVF et les risques naturels, et calcule un score global de pertinence. Vous saurez en 2 minutes si le bien vaut le coup — passoire thermique ou non.
Analysez votre adresse en 2 minutes
Entrez une adresse pour obtenir un diagnostic complet : risques naturels, prix du marché, cadre de vie et contraintes urbanistiques.
À partir de 5€ · 1ère analyse gratuite