Les passoires thermiques (DPE F et G) représentent 17 % du parc résidentiel français, soit environ 5,2 millions de logements. Avec les interdictions de location qui se rapprochent, acheter une passoire thermique peut être une opportunité — à condition de bien calculer.
5,2 M
Logements classés F ou G en France (ONRE, 2024)
Les vrais coûts d'une passoire thermique
Un logement DPE G consomme en moyenne 450 kWh/m²/an en énergie primaire, contre 120 kWh/m² pour un DPE C. Pour un 70 m², cela représente une facture énergie annuelle de 2 500 à 3 500 € au lieu de 800 à 1 200 €.
Sur 10 ans, le surcoût énergétique seul atteint 15 000 à 25 000 €. C'est un argument de négociation que les vendeurs sous-estiment.
Calendrier des interdictions
La loi Climat et Résilience impose un calendrier progressif :
- Depuis août 2022 : gel des loyers pour les F et G
- Depuis janvier 2025 : logements G interdits à la location (nouveaux baux)
- 2028 : logements F interdits à la location
- 2034 : logements E interdits à la location
Pour un investisseur locatif, acheter un DPE F ou G sans prévoir de rénovation, c'est accepter un bien non louable à court terme.
Coût de rénovation par classe
Les coûts varient selon la surface, le type de bien et la région, mais voici les ordres de grandeur constatés :
| Saut de classe | Travaux types | Coût estimé (70 m²) |
|---|---|---|
| G vers F | Isolation combles, VMC, vitrage | 8 000 — 15 000 € |
| G vers D | ITE ou ITI + chaudière + VMC double flux | 20 000 — 40 000 € |
| F vers D | Isolation murs + remplacement chauffage | 15 000 — 30 000 € |
| D vers B | Rénovation globale + pompe à chaleur | 30 000 — 55 000 € |
Source : ADEME — Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE)
Aides financières disponibles
- MaPrimeRénov' Parcours accompagné : jusqu'à 63 000 € pour une rénovation globale (sous conditions de revenus)
- Éco-PTZ : prêt à taux zéro jusqu'à 50 000 € sans conditions de revenus
- CEE (Certificats d'Économie d'Énergie) : primes versées par les fournisseurs d'énergie
- TVA réduite à 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique
- Aides locales : régions, départements, communes — variables selon le territoire
En cumulant les aides, le reste à charge peut descendre à 30-50 % du coût total des travaux pour les ménages modestes.
Source : ANAH — MaPrimeRénov'
Négocier le prix d'un DPE F/G
La décote constatée pour les passoires thermiques est de 10 à 20 % par rapport à un bien équivalent en classe C/D. Votre argumentaire de négociation doit s'appuyer sur :
- Le coût des travaux estimé (audit énergétique à l'appui)
- Le surcoût énergétique annuel par rapport à un bien rénové
- L'interdiction de louer qui réduit l'attractivité pour les investisseurs
- Les transactions DVF comparables de biens équivalents avec un meilleur DPE
Calcul de rentabilité post-rénovation
Prenons un exemple concret :
- Appartement 70 m² en DPE G, affiché 180 000 €
- Prix DVF comparable en DPE C/D : 210 000 €
- Travaux estimés pour atteindre DPE D : 25 000 €
- Aides estimées : 10 000 € (MaPrimeRénov' + CEE)
Coût total après rénovation : 180 000 + 25 000 - 10 000 = 195 000 €pour un bien valant ~210 000 € en DPE D. Plus-value latente de 15 000 €.
Mais si vous négociez le prix à 165 000 € (décote -8 % argumentée avec le coût des travaux), le gain passe à 30 000 €.
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Fonciris intègre les données ADEME pour afficher le DPE du bien, le coût énergétique annuel estimé, et le coût total de détention sur 10 ans incluant les charges énergétiques et la fiscalité.
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