Compromis de vente : tout vérifier avant de signer

Le compromis (ou «promesse synallagmatique de vente») engage les deux parties. L'acquéreur verse un dépôt de garantie (5 à 10 % du prix) qui sera perdu s'il se rétracte hors délai légal et sans condition suspensive valide.

C'est le dernier moment pour poser vos conditions et intégrer les résultats de vos vérifications dans la négociation.

Les conditions suspensives permettent d'annuler la vente sans perte du dépôt si elles ne sont pas remplies :

• Obtention du prêt (obligatoire par défaut) : précisez montant, taux max, durée
• Absence de servitude d'urbanisme non déclarée
• Absence de préemption par la mairie (droit de préemption urbain)
• Résultat des diagnostics : vous pouvez conditionner à l'absence de risque majeur non déclaré
• Purge du droit de préemption du locataire (si le bien est loué)

Le vendeur doit fournir le Dossier de Diagnostic Technique complet :

• DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) — valide 10 ans
• ERP (État des Risques et Pollutions) — valide 6 mois
• Amiante — avant 1997
• Plomb (CREP) — avant 1949
• Termites — zones définies par arrêté préfectoral
• Installation gaz — si plus de 15 ans
• Installation électrique — si plus de 15 ans
• Assainissement non collectif — si fosse septique
• Audit énergétique — si DPE F ou G (depuis avril 2023)
• Surface Carrez — pour les lots de copropriété

Vérifiez les dates de validité. Un diagnostic expiré peut être un motif de report de signature.

1. Vérifiez le prix avec les données DVF : le bien est-il au prix du marché ? Avez-vous un argumentaire de négociation ?
2. Lisez l'ERP en détail : quels risques sont identifiés ? Sont-ils cohérents avec Géorisques ?
3. Étudiez le DPE : quelle classe ? Quel coût énergétique annuel ? Faudra-t-il rénover ?
4. Demandez les 3 derniers PV d'AG (copropriété) : travaux votés, impayés, conflits
5. Consultez le PLU : vérifiez le zonage et les servitudes
6. Demandez la taxe foncière : montant réel du dernier avis

Après réception du compromis signé (par lettre AR ou voie dématérialisée), l'acquéreur dispose de 10 jours calendaires pour se rétracter sans motif et sans pénalité. Le dépôt de garantie est intégralement restitué.

Ce délai court à partir du lendemain de la notification. Utilisez-le pour faire vos dernières vérifications : analyse Fonciris, visite avec un artisan, consultation d'un notaire indépendant.

• Signer sous pression : «un autre acheteur est intéressé» — dans 80 % des cas, c'est une technique de vente. Prenez votre temps
• Ne pas lire les annexes : servitudes, règlement de copropriété, PV d'AG — c'est là que se cachent les surprises
• Condition suspensive de prêt trop courte : demandez 60 jours minimum (45 jours est souvent insuffisant)
• Oublier la clause de garantie des vices cachés : un particulier peut l'exclure dans l'acte. Soyez vigilant
• Ne pas vérifier l'identité du vendeur : en indivision, tous les propriétaires doivent signer

Fonciris analyse une adresse en 30 secondes : prix DVF, risques parcellaires, DPE, cadre de vie, fiscalité. Le rapport constitue un complément objectif au DDT et un support de négociation factuel à présenter avant ou pendant la signature du compromis.