Comment Fonciris calcule ses scores immobiliers
Fonciris attribue à chaque bien un score global sur 100, calculé à partir de 8 catégories pondérées couvrant les risques, le cadre de vie et le potentiel d'investissement. Cette page détaille la méthodologie complète : pondérations, sources, indice de confiance et interprétation.
Le principe : un score composite, pas une estimation de prix
Fonciris ne fournit pas d'estimation de prix au m². L'outil évalue la qualité globale d'une adresse en croisant des données publiques officielles. Le score final reflète un diagnostic multi-critères, pas une valeur marchande.
Le score est calculé comme une moyenne pondérée de 8 sous-scores, chacun normalisé entre 0 et 100. Plus le score est élevé, plus le profil du bien est favorable sur le critère concerné.
Les 8 catégories et leurs pondérations
| Catégorie | Poids | Source principale | Ce qui est évalué |
|---|---|---|---|
| Risques naturels | 25 % | Géorisques (temps réel) | Inondation, séisme, mouvement de terrain, retrait-gonflement des argiles, feux de forêt |
| Risques technologiques | 15 % | Géorisques (temps réel) | ICPE, Seveso, canalisations de transport de matières dangereuses, pollution des sols |
| Urbanisme | 10 % | Apicarto IGN PLU (temps réel) | Zone PLU, prescriptions, secteurs de projet, contraintes réglementaires |
| Environnement | 15 % | ADEME DPE + Cerema bruit | Performance énergétique du parc bâti environnant, exposition au bruit routier et aérien |
| Dynamique du quartier | 15 % | DVF Etalab (semestrielle) + INSEE Emploi | Évolution des prix au m², volume de transactions, taux de chômage local, dynamique économique |
| Perspectives | 5 % | Données croisées multi-sources | Tendance de prix à moyen terme, projets d'aménagement, évolution démographique |
| Cadre de vie | 10 % | OpenStreetMap + INSEE Recensement | Proximité commerces, transports, écoles, espaces verts, services de santé |
| Profil socio-économique | 5 % | INSEE Filosofi (annuelle N-2) | Revenus médians, taux de pauvreté, composition des ménages, niveau de qualification |
Les pondérations reflètent un arbitrage transparent : les risques naturels pèsent le plus (25 %) car ils conditionnent l'assurabilité et la pérennité du bien. Les catégories moins directement quantifiables (perspectives, profil socio-économique) ont un poids plus faible (5 % chacune).
Les 6 modules stratégiques
Au-delà du score global, Fonciris génère 6 modules d'analyse complémentaires :
- Score de négociation — compare le prix demandé aux transactions DVF récentes et quantifie la marge de négociation potentielle.
- Coût réel sur 10 ans — projette les dépenses totales (crédit, taxe foncière, charges, travaux DPE) sur une décennie.
- Analyse des risques — synthétise tous les risques naturels et technologiques identifiés avec un niveau de sévérité.
- Cadre de vie — cartographie les commodités et contraintes du quartier (transports, commerces, bruit, espaces verts).
- Fiscalité locale — détaille la taxe foncière, la taxe d'habitation résiduelle et les dispositifs fiscaux applicables.
- Profil de marché — positionne le bien dans son micro-marché : prix médian, écart-type, volume de transactions, tendance.
L'indice de confiance
Chaque rapport Fonciris affiche un indice de confiance qui reflète la complétude et la fraîcheur des données utilisées. Cet indice dépend de trois facteurs :
- Disponibilité des données — combien de sources ont pu être interrogées pour cette adresse.
- Fraîcheur — âge de la dernière mise à jour de chaque source (temps réel vs annuelle N-2).
- Couverture géographique — densité de données dans la zone (les zones urbaines ont généralement un indice plus élevé que les zones rurales).
Un indice de confiance à 90 % signifie que la quasi-totalité des sources sont disponibles et récentes. Un indice à 60 % indique que certaines données sont manquantes ou anciennes — le score reste valide mais doit être interprété avec plus de prudence.
Mesuré, Estimé, Indisponible : la transparence des données
Chaque donnée utilisée dans le calcul est classée selon trois niveaux de fiabilité :
- Mesuré — donnée issue directement d'une source officielle, vérifiable et récente (ex : arrêté de risque naturel, transaction DVF enregistrée).
- Estimé — donnée calculée par extrapolation ou interpolation à partir de données mesurées (ex : prix au m² estimé à partir des transactions du quartier).
- Indisponible — donnée non accessible pour cette adresse. Fonciris l'indique clairement et ne la remplace pas par une valeur par défaut. L'indice de confiance est ajusté en conséquence.
Ce système empêche toute surévaluation artificielle. Si une donnée critique est indisponible, vous le savez immédiatement.
Comment interpréter le score global
| Plage de score | Interprétation | Recommandation |
|---|---|---|
| 80 — 100 | Profil très favorable | Risques faibles, cadre de vie de qualité, marché dynamique. Vérifier le prix par rapport au marché. |
| 60 — 79 | Profil correct avec points d'attention | Examiner les sous-scores faibles. Des risques modérés ou un cadre de vie moyen peuvent justifier une négociation. |
| 40 — 59 | Points d'alerte significatifs | Risques ou faiblesses identifiés. Approfondir les catégories en dessous de 50 avant de formuler une offre. |
| 0 — 39 | Profil défavorable | Risques élevés ou cumul de faiblesses. L'achat peut rester pertinent mais nécessite une expertise complémentaire. |
Important : Le score Fonciris est un outil d'aide à la décision, pas un conseil d'achat. Il ne remplace pas un diagnostic technique (amiante, plomb, termites) ni un avis juridique. Consultez toujours un professionnel pour les vérifications complémentaires.
Questions fréquentes
Le score évolue-t-il dans le temps ?
Oui. Les données sources sont mises à jour selon leur fréquence propre : Géorisques et ADEME DPE en temps réel, DVF Etalab chaque semestre, INSEE annuellement. Relancer une analyse sur la même adresse quelques mois plus tard peut produire un score différent si de nouvelles transactions ont été enregistrées ou si un risque a été reclassifié.
Le score prend-il en compte l'état du bien ?
Non. Fonciris analyse l'adresse et son environnement, pas l'état intérieur du logement. Les travaux nécessaires, l'état de la copropriété ou la qualité de l'isolation spécifique au lot ne sont pas évalués. Le DPE environnant est utilisé comme indicateur de la performance énergétique du parc bâti, pas du bien spécifique.
Pourquoi mon score est-il différent de ce que je vois sur MeilleursAgents ?
MeilleursAgents produit une estimation de prix au m² basée sur des modèles statistiques. Fonciris produit un diagnostic multi-critères qui évalue les risques, le cadre de vie et la dynamique du marché. Les deux outils répondent à des questions différentes : « Combien vaut ce bien ? » vs « Ce bien est-il un bon achat à cette adresse ? ». Consultez notre comparaison détaillée Fonciris vs MeilleursAgents vs DVF pour comprendre les différences.
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