Check-list achat immobilier : les 20 vérifications essentielles

Le compromis de vente engage juridiquement. Si vous découvrez un problème après la signature, les recours sont limités et coûteux. L'obligation d'information du vendeur a ses limites : il ne peut pas déclarer ce qu'il ignore. C'est à vous de croiser les données publiques pour vous protéger.

Les diagnostics réglementaires obligatoires (DDT) couvrent le minimum légal : DPE, amiante, plomb, termites, ERP. Mais ils ne couvrent pas le prix du marché, la santé de la copropriété, la qualité de vie, ni les risques futurs liés au changement climatique.

La base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) publiée par la DGFiP recense chaque transaction immobilière en France. C'est la seule source officielle pour savoir combien un bien similaire s'est vendu dans le même quartier.

Ce qu'il faut vérifier

• Prix médian au m² dans la commune et le quartier IRIS
• Évolution sur 3 ans : le marché monte ou baisse ?
• Transactions comparables : au moins 5 ventes similaires (surface, type) dans un rayon de 500m
• Écart au prix affiché : si le bien est affiché 15 %+ au-dessus du prix médian, il y a une marge de négociation

L'État des Risques et Pollutions (ERP) est obligatoire, mais il se limite aux risques identifiés dans le Plan de Prévention des Risques (PPR). Or, toutes les communes ne disposent pas d'un PPR à jour.

Les risques à vérifier systématiquement

• Inondation : zonage PPRi, atlas des zones inondables, TRI (Territoire à Risque Important)
• Retrait-gonflement des argiles : exposition de la parcelle (faible, moyen, fort)
• Sismicité : zone 1 à 5 (les zones 3+ nécessitent des normes parasismiques)
• Radon : potentiel de la commune (catégorie 1, 2 ou 3)
• Cavités souterraines : anciennes carrières, marnières
• Pollution des sols : sites BASOL et BASIAS
• Installations Seveso : périmètre de danger

Le Diagnostic de Performance Énergétique classe le logement de A à G. Depuis la loi Climat et Résilience, les passoires thermiques (F et G) font l'objet de restrictions croissantes.

Impact concret

• F et G : interdiction de location (G depuis 2025, F en 2028)
• Gel des loyers pour les DPE F et G depuis août 2022
• Décote moyenne : -10 à -20 % sur un bien DPE F/G par rapport à un DPE C/D
• Coût de rénovation : 15 000 à 40 000 € pour passer de G à D

Vérifiez aussi le DPE projeté : si le bien est en G mais que les travaux pour atteindre D coûtent 20 000 €, c'est un argument de négociation solide et chiffrable.

Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) détermine ce que vous pouvez — et ne pouvez pas — faire sur la parcelle. Avant d'acheter, vérifiez :

• Zonage : zone U (urbaine), AU (à urbaniser), N (naturelle), A (agricole)
• Servitudes : passages, bâtiments classés, périmètres de protection
• COS et emprise au sol : possibilité d'extension ou de surélévation
• Projets d'infrastructure : nouvelle route, tramway, ZAC à proximité

Pour un appartement, la copropriété peut être un piège financier. Le registre national des copropriétés (ANAH) donne accès à des informations clés.

Points de vigilance

• Taux d'impayés : au-delà de 25 %, la copropriété est considérée en difficulté
• Travaux votés et non réalisés : appels de fonds à prévoir
• Fonds de travaux (loi ALUR) : est-il provisionné ?
• DPE collectif : obligation pour les copros de plus de 200 lots depuis 2024

La taxe foncière varie du simple au quintuple entre deux communes voisines. C'est un coût récurrent que beaucoup d'acheteurs sous-estiment.

• Taux communal : consultable sur impots.gouv.fr ou les données DGFiP
• Montant réel : demandez la dernière feuille d'imposition au vendeur
• Tendance : les taux ont augmenté de +3,9 % en moyenne en 2023 (revalorisation des bases)
• Taxe d'ordures ménagères : souvent incluse, parfois séparée

Au-delà du bien lui-même, le quartier détermine la qualité de vie et la valorisation à long terme.

• Transports : distance gare, bus, vélo, score de connexion
• Écoles : maternelles, primaires, collèges (résultats du brevet)
• Santé : nombre de médecins pour 1 000 habitants, pharmacies, hôpital le plus proche
• Commerces : alimentation, services de proximité dans un rayon de 500m
• Sécurité : taux de cambriolages et vols (données SSMSI)
• Numérique : éligibilité fibre (ARCEP), couverture mobile

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