1. Les risques naturels (à l’adresse exacte)
- Zone inondation PPRI (bleu/rouge) — Géorisques
- Argile retrait-gonflement (classe faible/moyen/fort) — Géorisques
- Radon (catégorie 1/2/3) — Géorisques
- Zone sismique (1 à 5) — Géorisques
- Mouvements de terrain / cavités souterraines — Géorisques
- Feux de forêt (si zone boisée) — Géorisques
- Historique des arrêtés catastrophes naturelles de la commune
2. Les risques technologiques (à proximité)
- Sites ICPE dans un rayon de 500 m — Géorisques ICPE
- Sites Seveso — Géorisques
- Sites pollués (BASOL / BASIAS) — Géorisques
- Ligne haute tension à < 200 m — RTE carte open data
- Transport de matières dangereuses (pipeline, gazoduc) — Géorisques
3. Le DPE et l’énergie
- Classe DPE (A à G) — le DPE actuel fourni par le vendeur
- Vérification base ADEME — observatoire-dpe-audit.ademe.fr
- Consommation annuelle estimée (€/an)
- Coût estimé mise en conformité si F/G (interdiction de location : G depuis 2025, F en 2028, E en 2034)
4. Le marché local
- Prix médian au m² dans la commune et le quartier
- Transactions DVF comparables à 200 m et < 12 mois — DVF Etalab
- Évolution du prix sur 2 ans (hausse / stabilité / baisse)
- Durée de commercialisation moyenne du quartier
5. La copropriété
- 3 derniers PV d’assemblée générale
- Travaux votés non encore réalisés (quote-part à payer)
- Travaux à prévoir dans les 5 ans (ravalement, toiture, ascenseur)
- Impayés de charges du syndic
- Fonds travaux disponible (loi ALUR)
- Contrats en cours (chauffage, ascenseur, gardien)
6. Le bien lui-même
- Superficie loi Carrez vérifiée
- Diagnostics obligatoires : plomb, amiante, termites, électricité, gaz, ERP, assainissement
- Chauffage : individuel ou collectif, type (gaz, fioul, électrique, PAC)
- Exposition et luminosité (visite à différents moments)
- Nuisances sonores (cartes de bruit, visite en soirée)
7. Le financement
- Capacité d’emprunt validée (simulation bancaire)
- Taux d’usure du trimestre en cours
- Assurance emprunteur (comparer l’offre de la banque à une délégation)
- Taux d’endettement < 35 %
- Frais de notaire (7,5 % ancien, 2,5 % neuf)
8. La négociation
- Marge de négociation réaliste (fondée sur les ventes DVF et les défauts chiffrés)
- 3 à 5 arguments chiffrés prêts
- Offre écrite avec conditions suspensives
- Budget max fixé à l’avance
9. Le coût total sur 10 ans
Le prix d’achat n’est que la partie émergée. Calculez :
- Prix d’achat + frais de notaire
- Intérêts du crédit (× durée)
- Taxe foncière × 10
- Charges copropriété × 10
- Énergie × 10 (varie fortement selon DPE)
- Assurance habitation + emprunteur × 10
- Travaux prévus (DPE, ravalement, renouvellement équipements)
Vous obtiendrez souvent un coût total entre 1,4× et 1,7× le prix d’achat. Deux biens au même prix affiché peuvent différer de 30 000 à 50 000 € sur 10 ans.
Ce que l’analyse d’adresse couvre
Pour une adresse donnée, l’analyse Fonciris réunit les points des thèmes 1 à 4 et 9 : risques naturels et technologiques (Géorisques), DPE (ADEME), ventes comparables (DVF) et coût sur dix ans. Les documents de copropriété, les diagnostics et le financement restent à vérifier auprès du vendeur, du syndic et de votre banque.