Guide Fonciris — mis à jour avril 2026
Check-list complète avant d'acheter un appartement (2026)
Avant de signer un compromis, un acheteur moyen vérifie 5 à 8 points. Un acheteur averti en vérifie 30. Ce guide liste les 30 vérifications essentielles, avec les sources officielles où les trouver. Temps total : 45 minutes par bien (ou 30 s avec Fonciris).
1. Les risques naturels (à l'adresse exacte)
- ☐ Zone inondation PPRI (bleu/rouge) — Géorisques
- ☐ Argile retrait-gonflement (classe faible/moyen/fort) — Géorisques
- ☐ Radon (catégorie 1/2/3) — Géorisques
- ☐ Zone sismique (1 à 5) — Géorisques
- ☐ Mouvements de terrain / cavités souterraines — Géorisques
- ☐ Feux de forêt (si zone boisée) — Géorisques
- ☐ Historique des arrêtés catastrophes naturelles de la commune
2. Les risques technologiques (à proximité)
- ☐ Sites ICPE dans un rayon de 500 m — Géorisques ICPE
- ☐ Sites Seveso — Géorisques
- ☐ Sites pollués (BASOL / BASIAS) — Géorisques
- ☐ Ligne haute tension à < 200 m — RTE carte open data
- ☐ Transport de matières dangereuses (pipeline, gazoduc) — Géorisques
3. Le DPE et l'énergie
- ☐ Classe DPE (A à G) — le DPE actuel fourni par le vendeur
- ☐ Vérification base ADEME — observatoire-dpe-audit.ademe.fr
- ☐ Consommation annuelle estimée (€/an)
- ☐ Coût estimé mise en conformité si F/G (attention : interdiction location 2028 pour F, 2034 pour E)
4. Le marché local
- ☐ Prix médian au m² dans la commune et le quartier
- ☐ Transactions DVF comparables à 200 m et < 12 mois — DVF Etalab
- ☐ Évolution du prix sur 2 ans (hausse / stabilité / baisse)
- ☐ Durée de commercialisation moyenne du quartier
5. La copropriété
- ☐ 3 derniers PV d'assemblée générale
- ☐ Travaux votés non encore réalisés (quote-part à payer)
- ☐ Travaux à prévoir dans les 5 ans (ravalement, toiture, ascenseur)
- ☐ Impayés de charges du syndic
- ☐ Fonds travaux disponible (loi ALUR)
- ☐ Contrats en cours (chauffage, ascenseur, gardien)
6. Le bien lui-même
- ☐ Superficie loi Carrez vérifiée
- ☐ Diagnostics obligatoires : plomb, amiante, termites, électricité, gaz, ERP, assainissement
- ☐ Chauffage : individuel ou collectif, type (gaz, fioul, électrique, PAC)
- ☐ Exposition et luminosité (visite à différents moments)
- ☐ Nuisances sonores (carte bruit DGAC + visite soirée)
7. Le financement
- ☐ Capacité d'emprunt validée (simulation bancaire)
- ☐ Taux d'usure du trimestre en cours
- ☐ Assurance emprunteur (comparer vs bancaire)
- ☐ Taux d'endettement < 35 %
- ☐ Frais de notaire (7,5 % ancien, 2,5 % neuf)
8. La négociation
- ☐ Marge de négociation réaliste (basée DVF + défauts chiffrés)
- ☐ 3 à 5 arguments chiffrés prêts
- ☐ Offre écrite avec conditions suspensives
- ☐ Budget max fixé à l'avance
9. Le coût total sur 10 ans
Le prix d'achat n'est que la partie émergée. Calculez :
- Prix d'achat + frais de notaire
- Intérêts du crédit (× durée)
- Taxe foncière × 10
- Charges copropriété × 10
- Énergie × 10 (varie fortement selon DPE)
- Assurance habitation + emprunteur × 10
- Travaux prévus (DPE, ravalement, renouvellement équipements)
Vous obtiendrez souvent un coût total entre 1,4× et 1,7× le prix d'achat. Deux biens au même prix affiché peuvent différer de 30 000 à 50 000 € sur 10 ans.
Tout ça en 30 secondes : Fonciris
Fonciris exécute automatiquement les 30 vérifications de cette check-list pour toute adresse en France : risques (via Géorisques), DPE (via ADEME), DVF comparables (via data.gouv.fr), coût 10 ans (calculateur intégré), score de négociation en euros.
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