Le calendrier officiel en clair
Trois échéances sont déjà inscrites dans la loi. Au total, près de 4,6 millions de logements privés (~25 % du parc locatif) sortiront progressivement du marché entre 2025 et 2034.
| Date d’effet | Classe interdite | Consommation | Parc concerné |
|---|---|---|---|
| 1er janvier 2025 | G | > 450 kWh/m²/an | ≈ 600 000 logements |
| 1er janvier 2028 | F | 330 à 450 kWh/m²/an | ≈ 1,5 million de logements |
| 1er janvier 2034 | E | 230 à 330 kWh/m²/an | ≈ 2,5 millions de logements |
Ce que « interdit à la location » signifie exactement
Le terme prête à confusion. Concrètement, à partir des dates ci-dessus :
- Aucun nouveau bail ne peut être signé sur un logement dont la classe DPE est inférieure ou égale au seuil interdit pour la période.
- Les baux en cours au moment de l’échéance peuvent se poursuivre, mais ne peuvent ni être renouvelés ni être tacitement reconduits dans les mêmes termes.
- Le locataire peut saisir le juge pour exiger la réalisation des travaux nécessaires (le logement étant juridiquement considéré comme indécent).
- La vente reste autorisée : un bien classé G peut être vendu sans contrainte. Mais l’acheteur sait qu’il devra rénover avant location — ce qui se matérialise par une décote négociée systématiquement constatée par les notaires.
L’impact sur le prix de vente : ce que disent les notaires
La décote énergétique n’est plus une intuition : elle est objectivée par les études notariales depuis 2022. Voici les fourchettes constatées en 2024 selon la tension du marché :
| Classe DPE | Zone tendue (Paris, métropoles) | Zone détendue | Source |
|---|---|---|---|
| F | -5 à -8 % | -8 à -12 % | Notaires de France 2024 |
| G | -10 à -15 % | -15 à -20 % | Notaires de France 2024 |
À noter : la décote n’est pas constatée comme un « rabais » ponctuel mais comme un écart de prix au m² entre les biens énergivores et les biens efficaces (A à D) dans une même zone géographique. Fonciris applique cette logique pour calculer automatiquement la fourchette de prix défendable d’un bien classé F ou G (voir notre guide négociation DVF).
Combien coûte la rénovation pour passer la barre ?
Le sujet est sensible : les chiffres médiatiques varient du simple au triple. Voici les ordres de grandeur réels par poste de travaux, sourcés des bases ADEME et FFB 2024 :
| Poste | Gain DPE | Coût | Source |
|---|---|---|---|
| Isolation toiture / combles | 1 à 2 classes | 3 000 à 12 000 € | ADEME / Faire.fr 2024 |
| Pompe à chaleur air/eau (remplace chaudière) | 1 à 3 classes | 12 000 à 18 000 € | Observatoire PAC 2024 |
| Double vitrage (remplacement fenêtres) | 0,5 à 1 classe | 5 000 à 15 000 € | FFB 2024 |
| Isolation des murs par l’extérieur (ITE) | 1 à 2 classes | 15 000 à 35 000 € | ADEME 2024 |
| Ventilation VMC double flux | Améliore la performance globale | 4 500 à 9 000 € | Costic 2024 |
Pour passer un G en E (objectif 2028 pour relouer)
Le bouquet typique constaté par l’ADEME : isolation toiture + changement de chaudière + VMC. Coût moyen 22 000 à 35 000 €. Après aides (MaPrimeRénov' + CEE + éco-PTZ), reste à charge généralement compris entre 10 000 et 18 000 € pour un ménage aux revenus moyens.
Pour passer un F en D (objectif location longue durée)
Bouquet plus complet : isolation toiture + ITE ou ITI + pompe à chaleur + double vitrage. Coût moyen 40 000 à 60 000 €, avec aides cumulées pouvant atteindre 50 % du coût.
Les aides disponibles en 2026
- MaPrimeRénov' : aide principale, modulée selon les revenus du ménage. Pour un bouquet « rénovation d’ampleur » permettant de gagner ≥ 2 classes, la prime peut atteindre 70 % du coût pour les ménages très modestes.
- Éco-prêt à taux zéro : jusqu’à 50 000 € pour un bouquet de travaux ambitieux, remboursable sur 20 ans sans intérêt.
- TVA à 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique réalisés par un artisan RGE.
- Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) : primes versées par les énergéticiens pour des actions de rénovation précises (isolation, chaudière, etc.).
- Aides locales : nombreuses régions / communes ajoutent une aide propre, souvent cumulable avec MaPrimeRénov'.
Stratégie pour acheteurs et investisseurs
Si vous achetez en résidence principale
Un DPE F ou G n’est pas rédhibitoire si vous comptez habiter le bien. Mais vous devez intégrer dans votre budget d’acquisition un coût travaux réaliste (souvent 15 à 25 % du prix du bien pour un G en zone détendue) et négocier en conséquence.
Si vous achetez en investissement locatif
Trois scénarios crédibles :
- Acheter un G très décoté, rénover, relouer : arbitrage rentable si la décote négociée > coût des travaux après aides. À calculer précisément (Fonciris fournit la fourchette défendable).
- Acheter un F ou G pour usage personnel ou revente : possible si vous n’avez pas besoin de louer rapidement. Stratégie « j’achète maintenant, je revends avant l’échéance ».
- Éviter : un F ou G sans décote significative et sans projet de rénovation. Le risque de revente difficile en 2027-2028 est élevé.
Si vous êtes déjà propriétaire bailleur
- Faites établir le DPE actuel auprès d’un diagnostiqueur Cofrac (un DPE d’avant juillet 2021 n’est plus opposable).
- Modélisez le coût travaux pour atteindre la classe cible (E pour relouer après 2025, D pour sécuriser long terme).
- Comparez avec la valeur de revente actuelle : selon le marché, vendre avant l’échéance peut être plus rationnel que rénover.
- Activez la veille adresse Fonciris pour être alerté dès qu’un nouveau bien rénové dans votre secteur fait évoluer la médiane de prix.
Comment Fonciris vous aide concrètement sur le DPE
Sur chaque adresse analysée, le rapport Fonciris fait quatre choses spécifiques au DPE :
- Recherche du DPE officiel dans la base ADEME si disponible (avec horodatage et numéro de diagnostic).
- Estimation de la classe probable à partir des caractéristiques du bien (année, surface, type) si le DPE n’existe pas — avec marge d’incertitude affichée. Si l’estimation est trop incertaine, on n’affiche rien.
- Calcul de la décote attendue selon la classe et la tension de marché locale, intégrée à la fourchette de juste prix.
- Estimation des travaux nécessaires pour atteindre une classe louable, et délai avant l’interdiction applicable au bien.