Réglementation — Loi Climat & Résilience

Interdiction de location DPE F et G en 2025, 2028, 2034 : ce qui change pour propriétaires et acheteurs

Près de 4,6 millions de logements privés sortent progressivement du parc locatif d'ici 2034. La loi Climat & Résilience impose un calendrier strict d'interdiction de location pour les classes G, F puis E. Voici les dates exactes, les seuils énergétiques, les coûts de rénovation moyens et la méthode pour vérifier si votre bien — ou celui que vous convoitez — est concerné.

Publié le 23 mai 2026 · Temps de lecture 12 min

Le calendrier officiel en clair

Trois échéances sont déjà inscrites dans la loi. Au total, près de 4,6 millions de logements privés (~25 % du parc locatif) sortiront progressivement du marché entre 2025 et 2034.

Date d'effet	Classe interdite	Consommation	Parc concerné
1er janvier 2025	G	> 450 kWh/m²/an	≈ 600 000 logements
1er janvier 2028	F	330 à 450 kWh/m²/an	≈ 1,5 million de logements
1er janvier 2034	E	230 à 330 kWh/m²/an	≈ 2,5 millions de logements

Ce que « interdit à la location » signifie exactement

Le terme prête à confusion. Concrètement, à partir des dates ci-dessus :

Aucun nouveau bail ne peut être signé sur un logement dont la classe DPE est inférieure ou égale au seuil interdit pour la période.
Les baux en cours au moment de l'échéance peuvent se poursuivre, mais ne peuvent ni être renouvelés ni être tacitement reconduits dans les mêmes termes.
Le locataire peut saisir le juge pour exiger la réalisation des travaux nécessaires (le logement étant juridiquement considéré comme indécent).
La vente reste autorisée : un bien classé G peut être vendu sans contrainte. Mais l'acheteur sait qu'il devra rénover avant location — ce qui se matérialise par une décote négociée systématiquement constatée par les notaires.

Ce logement : quelle décote DPE appliquer à l'offre ?

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L'impact sur le prix de vente : ce que disent les notaires

La décote énergétique n'est plus une intuition : elle est objectivée par les études notariales depuis 2022. Voici les fourchettes constatées en 2024 selon la tension du marché :

Classe DPE	Zone tendue (Paris, métropoles)	Zone détendue	Source
F	-5 à -8 %	-8 à -12 %	Notaires de France 2024
G	-10 à -15 %	-15 à -20 %	Notaires de France 2024

À noter : la décote n'est pas constatée comme un « rabais » ponctuel mais comme un écart de prix au m² entre les biens énergivores et les biens efficaces (A à D) dans une même zone géographique. Fonciris applique cette logique pour calculer automatiquement la fourchette de prix défendable d'un bien classé F ou G (voir notre guide négociation DVF).

Combien coûte la rénovation pour passer la barre ?

Le sujet est sensible : les chiffres médiatiques varient du simple au triple. Voici les ordres de grandeur réels par poste de travaux, sourcés des bases ADEME et FFB 2024 :

Poste	Gain DPE	Coût	Source
Isolation toiture / combles	1 à 2 classes	3 000 à 12 000 €	ADEME / Faire.fr 2024
Pompe à chaleur air/eau (remplace chaudière)	1 à 3 classes	12 000 à 18 000 €	Observatoire PAC 2024
Double vitrage (remplacement fenêtres)	0,5 à 1 classe	5 000 à 15 000 €	FFB 2024
Isolation des murs par l'extérieur (ITE)	1 à 2 classes	15 000 à 35 000 €	ADEME 2024
Ventilation VMC double flux	Améliore la performance globale	4 500 à 9 000 €	Costic 2024

Pour passer un G en E (objectif 2028 pour relouer)

Le bouquet typique constaté par l'ADEME : isolation toiture + changement de chaudière + VMC. Coût moyen 22 000 à 35 000 €. Après aides (MaPrimeRénov' + CEE + éco-PTZ), reste à charge généralement compris entre 10 000 et 18 000 € pour un ménage aux revenus moyens.

Pour passer un F en D (objectif location longue durée)

Bouquet plus complet : isolation toiture + ITE ou ITI + pompe à chaleur + double vitrage. Coût moyen 40 000 à 60 000 €, avec aides cumulées pouvant atteindre 50 % du coût.

Les aides disponibles en 2026

MaPrimeRénov' : aide principale, modulée selon les revenus du ménage. Pour un bouquet « rénovation d'ampleur » permettant de gagner ≥ 2 classes, la prime peut atteindre 70 % du coût pour les ménages très modestes.
Éco-prêt à taux zéro : jusqu'à 50 000 € pour un bouquet de travaux ambitieux, remboursable sur 20 ans sans intérêt.
TVA à 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique réalisés par un artisan RGE.
Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) : primes versées par les énergéticiens pour des actions de rénovation précises (isolation, chaudière, etc.).
Aides locales : nombreuses régions / communes ajoutent une aide propre, souvent cumulable avec MaPrimeRénov'.

Stratégie pour acheteurs et investisseurs

Si vous achetez en résidence principale

Un DPE F ou G n'est pas rédhibitoire si vous comptez habiter le bien. Mais vous devez intégrer dans votre budget d'acquisition un coût travaux réaliste (souvent 15 à 25 % du prix du bien pour un G en zone détendue) et négocier en conséquence.

Si vous achetez en investissement locatif

Trois scénarios crédibles :

Acheter un G très décoté, rénover, relouer : arbitrage rentable si la décote négociée > coût des travaux après aides. À calculer précisément (Fonciris fournit la fourchette défendable).
Acheter un F ou G pour usage personnel ou revente : possible si vous n'avez pas besoin de louer rapidement. Stratégie « j'achète maintenant, je revends avant l'échéance ».
Éviter : un F ou G sans décote significative et sans projet de rénovation. Le risque de revente difficile en 2027-2028 est élevé.

Si vous êtes déjà propriétaire bailleur

Faites établir le DPE actuel auprès d'un diagnostiqueur Cofrac (un DPE d'avant juillet 2021 n'est plus opposable).
Modélisez le coût travaux pour atteindre la classe cible (E pour relouer après 2025, D pour sécuriser long terme).
Comparez avec la valeur de revente actuelle : selon le marché, vendre avant l'échéance peut être plus rationnel que rénover.
Activez la veille adresse Fonciris pour être alerté dès qu'un nouveau bien rénové dans votre secteur fait évoluer la médiane de prix.

Comment Fonciris vous aide concrètement sur le DPE

Sur chaque adresse analysée, le rapport Fonciris fait quatre choses spécifiques au DPE :

Recherche du DPE officiel dans la base ADEME si disponible (avec horodatage et numéro de diagnostic).
Estimation de la classe probable à partir des caractéristiques du bien (année, surface, type) si le DPE n'existe pas — avec marge d'incertitude affichée. Si l'estimation est trop incertaine, on n'affiche rien.
Calcul de la décote attendue selon la classe et la tension de marché locale, intégrée à la fourchette de juste prix.
Estimation des travaux nécessaires pour atteindre une classe louable, et délai avant l'interdiction applicable au bien.

Questions fréquentes

À partir de quand la location d'un logement classé G est-elle interdite ?

Depuis le 1er janvier 2025 pour la France métropolitaine. Les logements dépassant 450 kWh/m²/an ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail. Les baux en cours peuvent se poursuivre mais ne peuvent ni être renouvelés ni être tacitement reconduits dans les mêmes termes (source : loi Climat & Résilience, art. 160).

Et pour la classe F ?

L'interdiction de mise en location des logements classés F est effective au 1er janvier 2028 en métropole (au 1er janvier 2031 en outre-mer). Les bailleurs ont donc moins de 2 ans pour anticiper.

Et la classe E ?

L'interdiction des classes E s'appliquera au 1er janvier 2034 en métropole. Près de 20 % du parc locatif privé est concerné selon l'ONRE.

Quelle est la décote moyenne d'un bien classé F ou G à la vente ?

Les études notariales (Notaires de France, 2024) constatent une décote moyenne de 5 à 12 % pour un F et de 10 à 20 % pour un G en zone tendue, et davantage en zone détendue où l'offre dépasse la demande.

Le DPE peut-il être contesté ?

Oui. Si le diagnostic a été réalisé avant le 1er juillet 2021 (ancienne méthode 3CL), il n'est plus opposable. Un nouveau DPE peut être commandé. En cas de doute sur un DPE récent, vous pouvez exiger une contre-expertise auprès d'un diagnostiqueur certifié Cofrac.

Quels travaux permettent de gagner une classe DPE ?

L'ADEME estime qu'isoler la toiture (1re source de déperdition, ~30 %), changer la chaudière fioul/gaz pour une pompe à chaleur, et remplacer les fenêtres simple vitrage par du double vitrage permettent généralement de gagner 1 à 2 classes. Coût moyen : 15 000 € à 40 000 € selon le bien.

Existe-t-il des aides financières ?

Oui : MaPrimeRénov', l'éco-PTZ (jusqu'à 50 000 €), la TVA à 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique, et les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE). Les conditions de revenus peuvent considérablement augmenter la prime.

Un bien classé G peut-il encore être vendu après 2025 ?

Oui. L'interdiction concerne uniquement la mise en location. Un bien G peut être vendu sans contrainte, mais l'acheteur sait qu'il devra rénover avant toute mise en location — ce qui se traduit par une décote négociée et matérialisée dans les rapports Fonciris.

Quel est le risque réel pour le bailleur qui loue malgré l'interdiction ?

Si le bailleur loue un bien classé G après le 1er janvier 2025 (ou F après 2028), le locataire peut saisir le juge pour exiger une mise en conformité dans un délai imposé. Sans rénovation, le bailleur s'expose au risque de devoir héberger ou indemniser le locataire pour les surcoûts énergétiques. Aucune sanction pénale directe n'est prévue à ce stade, mais le risque civil est concret.

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Sources et données utilisées

Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 — Climat & Résilience (art. 158 à 162)
Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 sur la décence énergétique
Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE) — estimation du parc concerné par classe DPE
Observatoire DPE — ADEME — base nationale des diagnostics énergétiques
Notaires de France — étude 2024 sur la décote énergétique
Faire.fr / ADEME — coûts moyens des travaux de rénovation 2024

Fonciris ne se substitue pas à un conseil professionnel (notaire, agent, expert). Les chiffres affichés s'appuient sur des bases publiques officielles régulièrement mises à jour. Référence du contenu : 23 mai 2026.