L'État des Risques et Pollutions (ERP) est le document que tout vendeur ou bailleur doit fournir à l'acquéreur ou au locataire. Mais ce document a des limites majeures que peu d'acheteurs connaissent.
6 mois
Durée de validité de l'ERP (à refaire si dépassé avant la vente)
Qu'est-ce que l'ERP ?
L'ERP (anciennement ERNMT/ESRIS) est un formulaire réglementaire qui recense les risques auxquels un bien immobilier est exposé. Il doit être annexé au compromis de vente et au bail.
Le vendeur peut le remplir lui-même gratuitement sur Géorisques, ou le faire réaliser par un professionnel (100 à 200 €). Il est valable 6 mois à compter de sa date d'établissement.
Ce que contient l'ERP
- Risques naturels : inondation, sismicité, mouvement de terrain, feux de forêt, volcanique
- Risques technologiques : Seveso, nucléaire, rupture de barrage
- Risques miniers : anciennes mines et carrières
- Radon : potentiel de la commune (catégorie 1, 2 ou 3)
- Pollution des sols : secteurs d'information sur les sols (SIS)
- Recul du trait de côte (depuis 2023)
- Sinistres indemnisés CatNat dont le vendeur a connaissance
Source : Service-Public.fr — ERP
Les limites de l'ERP
L'ERP ne couvre qu'une fraction des informations pertinentes pour un achat immobilier :
- Pas de prix du marché : aucune donnée sur les transactions DVF ni le prix au m²
- Pas de DPE détaillé : l'ERP ne mentionne pas la classe énergie ni le coût annuel
- Pas de cadre de vie : commerces, écoles, santé, transports, numérique
- Pas de fiscalité locale : taxe foncière, charges de copropriété
- Pas de projection financière : coût total de détention sur 10 ans
- Risques parcellaires limités : l'ERP renseigne au niveau communal, pas à la parcelle
- Cavités souterraines souvent absentes : base cavités du BRGM non systématiquement incluse
Comment aller au-delà de l'ERP
Pour compléter l'ERP, consultez directement les sources publiques :
- DVF (DGFiP) : transactions réelles autour de l'adresse
- Géorisques détaillé : carte parcellaire des aléas, historique CatNat complet
- BRGM : cavités souterraines, argiles, mouvements de terrain
- BASOL / InfoSols : sites pollués non couverts par les SIS
- ADEME / BDNB : DPE détaillé, consommation énergétique
- INSEE / BPE : équipements de proximité, démographie
- SSMSI : criminalité et sécurité par commune
Croiser toutes ces sources manuellement prend plusieurs heures. C'est exactement ce que Fonciris automatise en 30 secondes.
Que faire si l'ERP est incomplet
Si le vendeur ne fournit pas l'ERP ou le fournit incomplet :
- L'acquéreur peut demander la résolution de la vente ou une réduction du prix
- Le vendeur engage sa responsabilité civile pour vice du consentement
- Le délai de rétractation de 10 jours est prolongé si l'ERP est transmis tardivement
En pratique, les tribunaux ont régulièrement annulé des ventes pour ERP manquant ou erroné, en particulier dans les zones à risque inondation.
L'analyse complète Fonciris
Fonciris va bien au-delà de l'ERP en croisant 40+ sources publiques : risques parcellaires, prix DVF, DPE, cadre de vie, fiscalité, criminalité. Le rapport génère un score sur 100 et un argumentaire de négociation chiffré.
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