Fissures : le marché voit-il l’argile ?
Risques et prixSources : DVF, BRGM, GASPAR
Quand les sols argileux sèchent puis se réhydratent, ils bougent et les maisons se fissurent. Nous avons situé 2 326 007 ventes de maisons de 2021 à 2025 sur la carte d’exposition au retrait-gonflement des argiles, et comparé leurs prix à emplacement égal.
Une maison vendue sur deux en zone exposée
De 2021 à 2025, 55 % des maisons vendues en France métropolitaine (hors Paris, non cartographié, et hors Alsace et Moselle, absentes de DVF) étaient en zone d’exposition moyenne ou forte selon la carte alors en vigueur, 62 % selon la carte mise à jour en janvier 2026. C’est du même ordre que la part du parc de maisons publiée par le ministère (52,5 % puis 61,5 %).
Le zonage ne se lit pas dans les prix
Écart de prix d’une maison en zone forte par rapport à une maison en zone faible, selon la façon de comparer. Aucune estimation ne se distingue de zéro ; loin des limites de zone, elles sont trop imprécises pour conclure.
| Comparaison | Zone moyenne | Zone forte | Intervalle, zone forte | Hors zone |
|---|---|---|---|---|
| Même section cadastrale, même commune et trimestre | −0,1 % | +0,1 % | −0,4 % à +0,6 % | +1,1 % |
| Écarts-types groupés par département | −0,1 % | +0,1 % | −0,5 % à +0,7 % | +1,1 % |
| Même commune et trimestre, sans section | −0,2 % | 0,0 % | −1,2 % à +1,2 % | +2,3 % |
| Commune et trimestre, effets séparés | −0,2 % | +0,1 % | −0,9 % à +1,2 % | +2,3 % |
| Avec la carte mise à jour en 2026 | −0,5 % | 0,0 % | −0,5 % à +0,5 % | +0,9 % |
| Maisons à plus de 250 m d’une limite de zone | +0,9 % | +0,4 % | −3,5 % à +4,4 % | +6,3 % |
| Maisons à plus de 500 m d’une limite de zone | +2,6 % | −0,3 % | −8,5 % à +8,7 % | +12,2 % |
| Appartements, pour comparaison | 0,0 % | −0,5 % | −1,9 % à +0,8 % | +0,4 % |
Référence : zone d’exposition faible. Les maisons hors de toute zone cartographiée, sur des sols non argileux, se vendent un peu plus cher (+1,1 %, +0,7 % à +1,4 %) ; cet écart peut tenir à d’autres caractéristiques de ces terrains. Loin des limites de zone, la comparaison se fait dans la même commune et le même trimestre, sans effet de section, et mêle d’autres différences entre terrains. Les maisons que la carte de 2026 fait passer de la zone faible à la zone moyenne se vendaient −0,9 % (−2,1 % à +0,3 %) avant ce reclassement : un écart qui ne se distingue pas de zéro.
Ni là où la sécheresse a frappé, ni là où l’acheteur est informé
L’écart ne varie pas avec le nombre d’épisodes de sécheresse reconnus catastrophe naturelle dans la commune (test d’égalité : p = 0,60). Dans les communes couvertes par un plan de prévention du risque argile, mentionné dans l’état des risques remis à l’acheteur, la zone faible est rare : on y compare la zone forte à la zone moyenne, sans écart non plus (−0,3 %, −1,1 % à +0,6 %).
| Épisodes de sécheresse reconnus | Communes | Zone moyenne | Zone forte | Intervalle, zone forte |
|---|---|---|---|---|
| Aucun | 21 717 | −0,2 % | +0,6 % | −0,4 % à +1,6 % |
| 1 à 2 | 6 834 | 0,0 % | +0,3 % | −0,8 % à +1,4 % |
| 3 à 5 | 3 041 | −0,6 % | −0,5 % | −1,8 % à +0,9 % |
| 6 ou plus | 1 342 | −0,4 % | −0,4 % | −2,6 % à +1,8 % |
| Communes | Nombre | Zone forte par rapport à moyenne | Intervalle |
|---|---|---|---|
| Plan de prévention du risque argile | 2 026 | −0,3 % | −1,1 % à +0,6 % |
| Sans plan de prévention | 30 908 | +0,3 % | −0,1 % à +0,7 % |
Épisodes reconnus par des arrêtés publiés avant 2021, plans prescrits ou approuvés avant 2021 : des informations connues avant les ventes. Test d’égalité entre communes avec et sans plan : p = 0,25.
Région par région
Écart de prix des maisons par rapport à la zone faible. 2 écarts se distinguent de zéro, dans des sens différents : avec une douzaine de régions et deux niveaux testés, quelques résultats peuvent être dus au hasard.
| Région | Zone moyenne | Zone forte | Intervalle, zone forte | Ventes en zone forte |
|---|---|---|---|---|
| Bourgogne-Franche-Comté | +2,5 % | +1,9 % | −3,2 % à +7,4 % | 1 984 |
| Normandie | +0,6 % | −0,2 % | −3,1 % à +2,7 % | 2 168 |
| Hauts-de-France | −1,6 % | −0,8 % | −2,1 % à +0,5 % | 19 457 |
| Grand Est | +0,4 % | +0,3 % | −2,7 % à +3,3 % | 12 023 |
| Pays de la Loire | +0,1 % | +1,8 % | −0,4 % à +3,9 % | 6 245 |
| Bretagne | −1,5 % | −7,9 % | −17,4 % à +2,7 % | 266 |
| Nouvelle-Aquitaine | −0,5 % | 0,0 % | −1,7 % à +1,7 % | 82 318 |
| Auvergne-Rhône-Alpes | +0,8 % | +1,5 % | −0,3 % à +3,4 % | 20 330 |
Corse : effectifs insuffisants. Régions d’au moins 2 000 ventes de maisons, dont 200 en zone forte.
Un risque réel, un zonage invisible
Ce résultat ne dit pas que le risque est faible : selon le ministère, le retrait-gonflement des argiles a représenté 70 % du coût du régime des catastrophes naturelles ces cinq dernières années. Il dit que le zonage officiel ne se lit pas dans les prix. Plusieurs raisons peuvent y concourir :
- hors des communes couvertes par un plan de prévention, l’exposition ne figure pas dans l’état des risques d’une maison existante ;
- les dommages sont indemnisés par le régime des catastrophes naturelles quand la commune est reconnue, avec une franchise de 1 520 € ;
- la carte, établie au 1/50 000, est imprécise à l’échelle de la parcelle ;
- les données de vente ne décrivent pas l’état des maisons : une maison fissurée et moins chère n’est pas identifiable.
Par département
Part des maisons vendues de 2021 à 2025 situées en zone d’exposition moyenne ou forte, selon la carte de 2020 et la carte de 2026.
| Département | Maisons vendues | Moyenne ou forte, 2020 | Dont forte | Moyenne ou forte, 2026 | Dont forte |
|---|---|---|---|---|---|
| Ain (01) | 25 091 | 31 % | 0 % | 96 % | 16 % |
| Aisne (02) | 26 158 | 33 % | 11 % | 35 % | 11 % |
| Allier (03) | 17 582 | 90 % | 28 % | 90 % | 35 % |
| Alpes-de-Haute-Provence (04) | 8 135 | 94 % | 59 % | 94 % | 54 % |
| Hautes-Alpes (05) | 4 910 | 30 % | 0 % | 23 % | 1 % |
| Alpes-Maritimes (06) | 19 606 | 95 % | 29 % | 95 % | 45 % |
| Ardèche (07) | 15 409 | 55 % | 7 % | 65 % | 23 % |
| Ardennes (08) | 12 055 | 22 % | 1 % | 21 % | 1 % |
| Ariège (09) | 10 527 | 79 % | 25 % | 86 % | 25 % |
| Aube (10) | 12 500 | 32 % | 5 % | 73 % | 8 % |
| Aude (11) | 26 716 | 95 % | 44 % | 95 % | 44 % |
| Aveyron (12) | 12 554 | 32 % | 0 % | 72 % | 12 % |
| Bouches-du-Rhône (13) | 41 992 | 93 % | 62 % | 93 % | 68 % |
| Calvados (14) | 33 057 | 31 % | 2 % | 31 % | 2 % |
| Cantal (15) | 6 707 | 29 % | 3 % | 48 % | 3 % |
| Charente (16) | 21 520 | 82 % | 35 % | 82 % | 34 % |
| Charente-Maritime (17) | 46 614 | 59 % | 45 % | 59 % | 44 % |
| Cher (18) | 17 806 | 83 % | 20 % | 83 % | 40 % |
| Corrèze (19) | 13 044 | 40 % | 3 % | 73 % | 4 % |
| Côte-d’Or (21) | 18 998 | 87 % | 0 % | 90 % | 17 % |
| Côtes-d’Armor (22) | 39 622 | 5 % | 0 % | 4 % | 0 % |
| Creuse (23) | 8 191 | 24 % | 0 % | 21 % | 0 % |
| Dordogne (24) | 27 797 | 65 % | 35 % | 65 % | 35 % |
| Doubs (25) | 15 477 | 58 % | 0 % | 74 % | 8 % |
| Drôme (26) | 20 367 | 30 % | 7 % | 95 % | 8 % |
| Eure (27) | 32 182 | 36 % | 3 % | 36 % | 3 % |
| Eure-et-Loir (28) | 22 411 | 71 % | 4 % | 82 % | 4 % |
| Finistère (29) | 47 831 | 0 % | 0 % | 0 % | 0 % |
| Corse-du-Sud (2A) | 3 394 | 1 % | 0 % | 1 % | 0 % |
| Haute-Corse (2B) | 3 498 | 3 % | 0 % | 3 % | 0 % |
| Gard (30) | 32 708 | 90 % | 25 % | 90 % | 30 % |
| Haute-Garonne (31) | 43 966 | 98 % | 53 % | 98 % | 55 % |
| Gers (32) | 11 063 | 94 % | 89 % | 94 % | 89 % |
| Gironde (33) | 67 495 | 87 % | 40 % | 87 % | 38 % |
| Hérault (34) | 47 179 | 86 % | 30 % | 90 % | 29 % |
| Ille-et-Vilaine (35) | 42 196 | 5 % | 1 % | 4 % | 0 % |
| Indre (36) | 13 615 | 86 % | 33 % | 86 % | 51 % |
| Indre-et-Loire (37) | 26 815 | 92 % | 35 % | 92 % | 57 % |
| Isère (38) | 35 706 | 6 % | 0 % | 28 % | 0 % |
| Jura (39) | 10 504 | 83 % | 0 % | 82 % | 23 % |
| Landes (40) | 23 368 | 15 % | 0 % | 34 % | 0 % |
| Loir-et-Cher (41) | 18 760 | 76 % | 9 % | 97 % | 20 % |
| Loire (42) | 23 362 | 23 % | 1 % | 66 % | 12 % |
| Haute-Loire (43) | 10 307 | 41 % | 28 % | 53 % | 27 % |
| Loire-Atlantique (44) | 61 094 | 18 % | 0 % | 23 % | 0 % |
| Loiret (45) | 30 570 | 92 % | 18 % | 97 % | 58 % |
| Lot (46) | 10 733 | 74 % | 8 % | 84 % | 17 % |
| Lot-et-Garonne (47) | 19 851 | 99 % | 48 % | 98 % | 48 % |
| Lozère (48) | 3 340 | 13 % | 0 % | 13 % | 0 % |
| Maine-et-Loire (49) | 35 684 | 66 % | 13 % | 77 % | 12 % |
| Manche (50) | 30 369 | 13 % | 0 % | 12 % | 0 % |
| Marne (51) | 18 945 | 26 % | 11 % | 26 % | 12 % |
| Haute-Marne (52) | 8 053 | 34 % | 3 % | 76 % | 6 % |
| Mayenne (53) | 17 987 | 4 % | 0 % | 3 % | 0 % |
| Meurthe-et-Moselle (54) | 27 223 | 87 % | 39 % | 87 % | 54 % |
| Meuse (55) | 9 000 | 59 % | 2 % | 72 % | 13 % |
| Morbihan (56) | 42 227 | 9 % | 0 % | 7 % | 0 % |
| Nièvre (58) | 13 456 | 74 % | 2 % | 86 % | 39 % |
| Nord (59) | 113 028 | 62 % | 9 % | 67 % | 14 % |
| Oise (60) | 34 399 | 61 % | 10 % | 59 % | 10 % |
| Orne (61) | 16 714 | 41 % | 3 % | 40 % | 3 % |
| Pas-de-Calais (62) | 67 099 | 39 % | 7 % | 40 % | 7 % |
| Puy-de-Dôme (63) | 26 543 | 58 % | 38 % | 75 % | 52 % |
| Pyrénées-Atlantiques (64) | 21 304 | 46 % | 14 % | 68 % | 13 % |
| Hautes-Pyrénées (65) | 10 163 | 78 % | 0 % | 77 % | 2 % |
| Pyrénées-Orientales (66) | 28 638 | 35 % | 0 % | 35 % | 0 % |
| Rhône (69) | 29 250 | 28 % | 7 % | 51 % | 8 % |
| Haute-Saône (70) | 10 354 | 63 % | 0 % | 90 % | 11 % |
| Saône-et-Loire (71) | 25 608 | 73 % | 0 % | 90 % | 35 % |
| Sarthe (72) | 30 443 | 72 % | 7 % | 69 % | 7 % |
| Savoie (73) | 11 937 | 20 % | 0 % | 12 % | 0 % |
| Haute-Savoie (74) | 20 743 | 15 % | 0 % | 59 % | 0 % |
| Seine-Maritime (76) | 51 250 | 20 % | 0 % | 19 % | 0 % |
| Seine-et-Marne (77) | 50 387 | 92 % | 36 % | 92 % | 36 % |
| Yvelines (78) | 36 136 | 67 % | 32 % | 73 % | 42 % |
| Deux-Sèvres (79) | 24 701 | 52 % | 23 % | 52 % | 25 % |
| Somme (80) | 28 377 | 17 % | 1 % | 16 % | 1 % |
| Tarn (81) | 19 771 | 90 % | 44 % | 90 % | 44 % |
| Tarn-et-Garonne (82) | 13 303 | 97 % | 41 % | 97 % | 41 % |
| Var (83) | 44 856 | 88 % | 22 % | 92 % | 22 % |
| Vaucluse (84) | 23 252 | 98 % | 14 % | 98 % | 18 % |
| Vendée (85) | 46 956 | 47 % | 0 % | 75 % | 16 % |
| Vienne (86) | 23 054 | 82 % | 31 % | 82 % | 38 % |
| Haute-Vienne (87) | 17 997 | 20 % | 0 % | 15 % | 0 % |
| Vosges (88) | 15 162 | 11 % | 0 % | 44 % | 2 % |
| Yonne (89) | 19 382 | 36 % | 10 % | 73 % | 15 % |
| Territoire de Belfort (90) | 3 758 | 59 % | 0 % | 86 % | 5 % |
| Essonne (91) | 35 340 | 94 % | 37 % | 93 % | 37 % |
| Hauts-de-Seine (92) | 10 989 | 70 % | 39 % | 70 % | 44 % |
| Seine-Saint-Denis (93) | 19 829 | 98 % | 42 % | > 99 % | 41 % |
| Val-de-Marne (94) | 16 758 | > 99 % | 46 % | > 99 % | 46 % |
| Val-d’Oise (95) | 31 199 | 66 % | 12 % | 76 % | 12 % |
Paris n’est pas cartographié. Les parts communales (15 329 communes d’au moins 30 ventes de maisons) sont dans les fichiers.
Méthode
Ventes. Ventes d’une seule maison de 2021 à 2025 (DVF), situées par le centroïde de leur parcelle, et rattachées à la zone de la carte d’exposition qui les couvre. La carte de 2020 est celle qui s’appliquait pendant toute la période.
Comparaison. Régression du logarithme du prix sur le niveau d’exposition (référence : zone faible), la surface, le nombre de pièces, les dépendances et le terrain, avec un effet fixe par section cadastrale et un effet fixe par commune et trimestre : chaque maison n’est comparée qu’à ses voisines du même quartier, vendues la même période. Écarts-types groupés par commune.
Précision de la carte. Près d’une limite de zone, le niveau attribué à une parcelle est incertain. Une variante ne garde que les maisons situées à plus de 250 m, puis 500 m, de toute limite entre niveaux, comparées dans la même commune et le même trimestre.
Limites
- Zonage, pas dommages. L’étude mesure l’effet du classement de la parcelle, pas celui des fissures, que les données de vente ne décrivent pas.
- Carte au 1/50 000. Elle n’est pas faite pour classer une parcelle. Loin des limites, les intervalles s’élargissent (−8,5 % à +8,7 % à plus de 500 m) : un écart de plusieurs pour cent, dans un sens ou dans l’autre, ne peut pas être exclu.
- Champ. Paris n’est pas cartographié ; l’Alsace et la Moselle sont absentes de DVF.
Télécharger les données
Fichiers CSV en UTF-8, séparateur virgule, point décimal. Licence Ouverte 2.0 (Etalab). La note de méthode décrit chaque colonne, chaque étape et les contrôles.
| Fichier | Contenu | Taille |
|---|---|---|
| argile_france.csv | Écart de prix selon l’exposition à l’argile, maisons et appartements, variantes | 3 ko |
| argile_selon_secheresse.csv | Écart selon les arrêtés de catastrophe naturelle « sécheresse » de la commune | 1 ko |
| argile_selon_ppr.csv | Écart selon que la commune est couverte par un plan de prévention du risque argile | 1 ko |
| argile_zones_reclassees_2026.csv | Écart des zones reclassées par la carte de 2026 | 1 ko |
| argile_regions.csv | Écart par région | 2 ko |
| ventes_maisons_exposees_departements.csv | Part des maisons vendues en zone exposée, par département | 5 ko |
| ventes_maisons_exposees_communes.csv | Part des maisons vendues en zone exposée, par commune | 901 ko |
| note-de-methode.md | Note de méthode complète | 18 ko |
Fonciris (2026), « Fissures : le marché voit-il l’argile ? », version 1.0, ventes DVF 2021-2025 et cartes d’exposition au retrait-gonflement des argiles. Licence Ouverte 2.0. https://fonciris.fr/donnees/argile-et-prix
Sources
Données publiques sous licence Etalab 2.0. Mise à jour le 13 octobre 2026. Méthodologie
Questions fréquentes
Une maison en zone argileuse vaut-elle moins cher ?
À emplacement comparable, pas de façon mesurable : de 2021 à 2025, le prix d’une maison en zone d’exposition forte ne s’écarte pas de plus de 0,6 % environ de celui d’une maison en zone faible (+0,1 %, intervalle −0,4 % à +0,6 %). Une maison déjà fissurée se vend sans doute moins cher, mais les données de vente ne décrivent pas l’état des maisons.
L’acheteur est-il informé de l’exposition à l’argile ?
Pas toujours. L’état des risques remis à l’acheteur ne mentionne le risque argile que dans les communes couvertes par un plan de prévention de ce risque. Le vendeur doit en revanche déclarer les sinistres indemnisés au titre d’une catastrophe naturelle. Une étude de sol est obligatoire pour la vente d’un terrain à bâtir en zone d’exposition moyenne ou forte. L’adresse peut être vérifiée sur Géorisques.
Les fissures sont-elles couvertes par l’assurance ?
Quand la commune est reconnue en état de catastrophe naturelle pour sécheresse, l’assurance habitation indemnise les dommages, avec une franchise légale de 1 520 € pour ce type de sinistre. La reconnaissance n’est pas automatique et les délais peuvent être longs.
Puis-je réutiliser ces données ?
Oui, sous Licence Ouverte 2.0 (Etalab). Citez « Fonciris, Fissures : le marché voit-il l’argile ?, version 1.0 » avec un lien vers cette page.
Une erreur ? Les corrections sont publiées dans une nouvelle version datée, la précédente reste téléchargeable. Nous écrire.