# Fissures : le marché voit-il l’argile ?

*Étude Fonciris n° 05, version 1.0 du 13 octobre 2026. Données : ventes DVF de 2021 à 2025 (publication d’avril 2026), cartes d’exposition au retrait-gonflement des argiles (BRGM, Géorisques), base GASPAR. Ce document est généré par `rapport.py` à partir des résultats.*

## Résumé

Quand les sols argileux se dessèchent puis se réhydratent, ils se rétractent et gonflent ; les maisons aux fondations peu profondes se fissurent. La carte d’exposition au retrait-gonflement des argiles classe le territoire en zones d’exposition faible, moyenne ou forte ; le reste n’est pas cartographié.

- **Une maison vendue sur deux est en zone exposée.** De 2021 à 2025, 55,4 % des maisons vendues en France métropolitaine (hors Paris, Alsace et Moselle) étaient en zone d’exposition moyenne ou forte selon la carte alors en vigueur, 62,5 % selon la carte mise à jour en 2026.
- **Le zonage ne se lit pas dans les prix.** À emplacement comparable (même section cadastrale, même commune et même trimestre), le prix d’une maison en zone d’exposition forte ne s’écarte pas de plus de 0,6 % environ de celui d’une maison en zone faible : écart de +0,1 % [−0,4 ; +0,6]. En zone moyenne : −0,1 % [−0,5 ; +0,3]. Les maisons hors de toute zone cartographiée se vendent un peu plus cher (+1,1 % [+0,7 ; +1,4]).
- **Ni là où la sécheresse a frappé, ni là où l’acheteur est informé.** L’écart ne varie pas avec le nombre d’épisodes de sécheresse reconnus catastrophe naturelle dans la commune. Dans les communes couvertes par un plan de prévention du risque argile, mentionné dans l’état des risques remis à l’acheteur, le prix d’une maison en zone forte ne se distingue pas non plus de celui d’une maison en zone moyenne (−0,3 % [−1,1 ; +0,6]).
- **Loin des limites de zone**, là où la carte est la plus sûre, l’estimation ne permet pas de conclure : +0,4 % [−3,5 ; +4,4] à plus de 250 m d’une limite, −0,3 % [−8,5 ; +8,7] à plus de 500 m.

Ce résultat ne dit pas que le risque est faible : selon le ministère, le retrait-gonflement des argiles a représenté 70 % du coût du régime des catastrophes naturelles ces cinq dernières années. Il dit que le zonage officiel ne se lit pas dans les prix de vente. Plusieurs raisons peuvent y concourir : hors des communes couvertes par un plan de prévention, l’exposition à l’argile ne figure pas dans l’état des risques d’une maison existante ; les dommages sont indemnisés par le régime des catastrophes naturelles quand la commune est reconnue, avec une franchise de 1 520 € ; la carte, établie au 1/50 000, est imprécise à l’échelle de la parcelle ; enfin DVF ne décrit pas l’état des maisons.

## Question

Une maison située en zone d’exposition forte au retrait-gonflement des argiles se vend-elle moins cher qu’une maison comparable du même quartier en zone faible ? La question revient à chaque sécheresse ; le zonage a été étendu en janvier 2026 (55 % du territoire métropolitain en exposition moyenne ou forte, contre 48 % en 2020, selon le ministère).

## Données

| Source | Producteur, licence | Millésime |
|---|---|---|
| Demandes de valeurs foncières géolocalisées (géo-DVF), 2021 à 2025 | DGFiP, Etalab, Licence Ouverte 2.0 | publication d’avril 2026 |
| Carte d’exposition au retrait-gonflement des argiles (2020) | BRGM, Géorisques | arrêté du 22 juillet 2020, fichier `ExpoArgile_Fxx_L93` |
| Carte d’exposition au retrait-gonflement des argiles (mise à jour) | BRGM, Géorisques | arrêté du 9 janvier 2026, fichier `AleaRG_2025_Fxx_L93` |
| Arrêtés de catastrophe naturelle et plans de prévention des risques (base GASPAR) | Ministère de la Transition écologique, Géorisques | extraction du 5 octobre 2026 |
| Table d’appartenance géographique des communes | Insee, Licence Ouverte 2.0 | 1er janvier 2026 |

**Ventes.** Ventes simples d’un seul logement de l’étude 03 (mêmes filtres : 9 à 400 m², 1 à 15 pièces, 300 à 30 000 €/m², hors 1 % des prix au mètre carré les plus bas et les plus hauts par département, type et année), géolocalisées par le centroïde de la parcelle, coordonnées situées en France métropolitaine : 4 122 321 ventes, dont 2 326 007 maisons et 1 653 618 appartements hors Paris, que la carte ne couvre pas.

**Exposition.** Chaque vente reçoit le niveau de la zone qui couvre le centroïde de sa parcelle (le plus élevé si le point est sur une limite) ; hors zone cartographiée, elle est classée « hors zone ». La carte de 2020 est celle qui s’appliquait pendant toute la période des ventes. La carte de 2026 s’applique aux ventes de terrains à bâtir et aux contrats de construction conclus à partir du 1er juillet 2026.

**Sécheresse.** Pour chaque commune, nombre d’épisodes de sécheresse reconnus catastrophe naturelle par des arrêtés publiés avant 2021, donc connus avant la première vente étudiée (couples commune et début d’épisode distincts : un arrêté rectificatif ne compte pas deux fois).

**Plans de prévention.** Communes couvertes par un plan de prévention des risques « retrait-gonflement des argiles » (ou « tassements différentiels ») prescrit ou approuvé avant 2021, aujourd’hui opposable ou prescrit : 2 026 communes ayant des ventes de maisons. Dans ces communes, le plan figure dans l’état des risques remis à l’acheteur ; son zonage, propre au plan, peut différer des niveaux de la carte nationale utilisés ici.

## Méthode

Régression hédonique sur les maisons :

ln(prix) = Σ β_niveau · 1[niveau] + ln(surface) + ln(surface)² + pièces + dépendance + ln(1 + terrain) + terrain non renseigné + effet fixe de section cadastrale + effet fixe commune × trimestre + ε,

avec la zone d’exposition faible pour référence et des indicatrices pour les zones moyenne, forte et hors zone. L’effet fixe de section compare des maisons d’un même quartier cadastral : l’écart est mesuré entre maisons voisines situées de part et d’autre d’une limite de zone. L’écart de prix vaut exp(β) − 1. Écarts-types groupés par commune ; une variante les groupe par département. Les effectifs publiés sont ceux des ventes retenues par chaque modèle. Un écart régional n’est publié que pour une région d’au moins 2 000 ventes de maisons, dont au moins 200 en zone forte. Les écarts entre sous-échantillons de communes disjoints sont comparés par un test de Wald.

**Précision de la carte.** La carte est établie à partir de cartes géologiques au 1/50 000 : près d’une limite, le niveau attribué à une parcelle est incertain, ce qui rapproche les écarts mesurés de zéro. Une variante ne garde que les maisons situées à plus de 250 m, puis 500 m, de toute limite entre niveaux (distance au sommet de contour le plus proche, hors découpes départementales ; espacement médian des sommets : 13 m). Ces maisons étant rarement dans une section traversée par une limite, la variante compare des maisons de la même commune et du même trimestre ; sa référence est donc le modèle sans effet fixe de section (0,0 % [−1,2 ; +1,2] en zone forte).

**Comparaison avec les appartements.** Les immeubles collectifs, aux fondations généralement plus profondes, sont moins sensibles au phénomène. Les appartements sont présentés pour comparaison, sans valeur de contrôle : en zone forte, −0,5 % [−1,9 ; +0,8] ; en zone moyenne, 0,0 % [−0,9 ; +0,9] ; hors zone, +0,4 % [−0,7 ; +1,5].

## Résultats

### Maisons, France métropolitaine hors Paris, ventes de 2021 à 2025

| Modèle | Zone moyenne [IC 95 %] | Zone forte [IC 95 %] | Hors zone cartographiée [IC 95 %] | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Modèle principal : même section cadastrale, même commune et trimestre | −0,1 % [−0,5 ; +0,3] | +0,1 % [−0,4 ; +0,6] | +1,1 % [+0,7 ; +1,4] | 2 118 700 |
| Écarts-types groupés par département | −0,1 % [−0,6 ; +0,4] | +0,1 % [−0,5 ; +0,7] | +1,1 % [+0,5 ; +1,6] | 2 118 700 |
| Même commune et trimestre, sans effet fixe de section | −0,2 % [−0,7 ; +0,4] | 0,0 % [−1,2 ; +1,2] | +2,3 % [+1,7 ; +3,0] | 2 181 090 |
| Commune et trimestre, effets séparés | −0,2 % [−0,7 ; +0,4] | +0,1 % [−0,9 ; +1,2] | +2,3 % [+1,7 ; +2,8] | 2 325 563 |
| Carte de 2026 au lieu de celle de 2020 | −0,5 % [−0,9 ; −0,04] | 0,0 % [−0,5 ; +0,5] | +0,9 % [+0,5 ; +1,3] | 2 118 700 |
| Maisons à plus de 250 m d’une limite de zone (même commune et trimestre) | +0,9 % [−1,0 ; +2,9] | +0,4 % [−3,5 ; +4,4] | +6,3 % [+4,0 ; +8,5] | 1 090 499 |
| Maisons à plus de 500 m d’une limite de zone (même commune et trimestre) | +2,6 % [−1,5 ; +6,7] | −0,3 % [−8,5 ; +8,7] | +12,2 % [+6,1 ; +18,6] | 646 758 |

Référence : zone d’exposition faible (carte de 2020, sauf variante). La zone forte ne se distingue de la zone faible dans aucune variante ; la zone moyenne seulement avec la carte de 2026 (−0,5 % [−0,9 ; −0,04]). Loin des limites de zone, les intervalles s’élargissent : un écart allant jusqu’à 9 % environ, dans un sens ou dans l’autre, ne peut pas être exclu. Les maisons hors zone cartographiée, situées sur des sols non argileux, se vendent un peu plus cher que celles de la zone faible, beaucoup plus loin des limites (+12,2 % [+6,1 ; +18,6] à plus de 500 m) : sans effet fixe de section, la comparaison loin des limites mêle d’autres différences entre terrains ; elle ne suffit pas à trancher la question de la précision de la carte.

### Selon les épisodes de sécheresse reconnus dans la commune

| Épisodes reconnus (arrêtés publiés avant 2021) | Communes | Zone moyenne | Zone forte | Ventes en zone forte |
|---|---|---|---|---|
| 0 | 21 717 | −0,2 % [−0,7 ; +0,4] | +0,6 % [−0,4 ; +1,6] | 38 212 |
| 1-2 | 6 834 | 0,0 % [−0,8 ; +0,8] | +0,3 % [−0,8 ; +1,4] | 66 963 |
| 3-5 | 3 041 | −0,6 % [−1,8 ; +0,7] | −0,5 % [−1,8 ; +0,9] | 91 745 |
| 6+ | 1 342 | −0,4 % [−2,5 ; +1,9] | −0,4 % [−2,6 ; +1,8] | 159 125 |

Test d’égalité des écarts entre les quatre groupes : p = 0,89 en zone moyenne, p = 0,60 en zone forte. Aucun écart ne se dégage, même dans les communes reconnues six fois ou plus.

### Selon que l’acheteur est informé d’un plan de prévention

La zone faible étant rare dans les communes couvertes par un plan, la comparaison porte ici sur la zone forte par rapport à la zone moyenne.

| Communes | Nombre | Zone forte par rapport à la zone moyenne [IC 95 %] | Ventes en zone forte | Ventes en zone moyenne |
|---|---|---|---|---|
| Communes couvertes par un PPR argile | 2 026 | −0,3 % [−1,1 ; +0,6] | 86 154 | 68 109 |
| Autres communes | 30 908 | +0,3 % [−0,1 ; +0,7] | 269 891 | 752 861 |

Test d’égalité : p = 0,25. Dans les communes où le plan figure dans l’état des risques, la zone forte ne se distingue pas non plus de la zone moyenne. Le zonage propre du plan peut différer des niveaux de la carte nationale utilisés ici.

### Zones reclassées par la carte de 2026

Parmi les maisons vendues en zone faible selon la carte de 2020, celles que la carte de 2026 place en zone moyenne se sont vendues −0,9 % [−2,1 ; +0,3] par rapport à celles qui restent en zone faible (146 963 ventes, antérieures au reclassement). L’écart ne se distingue pas de zéro ; une décote d’environ 2 % ne peut toutefois pas être exclue. Trop peu de maisons passent de la zone faible à la zone forte pour un résultat.

### Régions

| Région | Zone moyenne | Zone forte | Ventes en zone forte |
|---|---|---|---|
| Bourgogne-Franche-Comté | +2,5 % [+0,6 ; +4,4] | +1,9 % [−3,2 ; +7,4] | 1 984 |
| Normandie | +0,6 % [−0,5 ; +1,6] | −0,2 % [−3,1 ; +2,7] | 2 168 |
| Hauts-de-France | −1,6 % [−2,5 ; −0,7] | −0,8 % [−2,1 ; +0,5] | 19 457 |
| Grand Est | +0,4 % [−1,6 ; +2,5] | +0,3 % [−2,7 ; +3,3] | 12 023 |
| Pays de la Loire | +0,1 % [−1,0 ; +1,2] | +1,8 % [−0,4 ; +3,9] | 6 245 |
| Bretagne | −1,5 % [−3,3 ; +0,3] | −7,9 % [−17,4 ; +2,7] | 266 |
| Nouvelle-Aquitaine | −0,5 % [−2,0 ; +1,0] | 0,0 % [−1,7 ; +1,7] | 82 318 |
| Auvergne-Rhône-Alpes | +0,8 % [−0,2 ; +1,9] | +1,5 % [−0,3 ; +3,4] | 20 330 |

Écarts dont l’intervalle exclut zéro : Bourgogne-Franche-Comté (zone moyenne, +2,5 %), Hauts-de-France (zone moyenne, −1,6 %). Avec une dizaine de régions et deux niveaux testés, quelques résultats peuvent être dus au hasard ; ils ne vont d’ailleurs pas tous dans le même sens. Régions non diffusées, faute d’au moins 10 % de ventes en zone faible ou de 200 ventes en zone forte : Île-de-France (7 % en zone faible), Centre-Val de Loire (7 % en zone faible), Occitanie (10 % en zone faible), Provence-Alpes-Côte d’Azur (4 % en zone faible), Corse (43 % en zone faible).

### Ventes de maisons exposées

Part des maisons vendues de 2021 à 2025 situées en zone d’exposition moyenne ou forte : 55,4 % avec la carte de 2020, 62,5 % avec celle de 2026, du même ordre que la part du parc de maisons publiée par le ministère (52,5 % et 61,5 %). Départements où la part est la plus élevée (carte de 2020) : Val-de-Marne (> 99 %), Lot-et-Garonne (98 %), Vaucluse (98 %), Haute-Garonne (98 %), Seine-Saint-Denis (98 %). Plus forte hausse avec la carte de 2026 : Drôme (+66 points), Ain (+66 points), Loire (+43 points), Haute-Savoie (+43 points), Haute-Marne (+42 points). Les fichiers donnent ces parts pour chaque département et pour les 15 329 communes comptant au moins 30 ventes de maisons.

## Limites

- **Précision de la carte.** Établie au 1/50 000, elle n’est pas faite pour classer une parcelle. Les écarts mesurés en sont rapprochés de zéro ; la variante loin des limites ne permet pas de conclure.
- **État des maisons.** DVF ne dit pas si une maison est fissurée ni si elle a été réparée. Une maison endommagée se vend sans doute moins cher, mais l’étude mesure l’effet du zonage, pas celui des dommages.
- **Information de l’acheteur.** Hors des communes couvertes par un plan de prévention, l’exposition à l’argile ne figure pas dans l’état des risques d’une maison existante ; le vendeur doit en revanche déclarer les sinistres indemnisés au titre d’une catastrophe naturelle. L’étude ne peut pas distinguer l’ignorance du risque de son acceptation, assurance comprise.
- **Champ.** Maisons vendues de 2021 à 2025, France métropolitaine hors Paris (non cartographié) ; Alsace et Moselle absentes de DVF.

## Fichiers diffusés

Dans `donnees/`, CSV UTF-8, séparateur virgule, point décimal.

| Fichier | Contenu |
|---|---|
| `argile_france.csv` | Écart de prix par niveau d’exposition, maisons et appartements, modèle principal et variantes |
| `argile_selon_secheresse.csv` | Écart selon les épisodes de sécheresse reconnus dans la commune |
| `argile_selon_ppr.csv` | Écart selon que la commune est couverte par un plan de prévention du risque argile |
| `argile_zones_reclassees_2026.csv` | Écart des zones reclassées par la carte de 2026 |
| `argile_regions.csv` | Écart par région |
| `ventes_maisons_exposees_departements.csv`, `ventes_maisons_exposees_communes.csv` | Part des maisons vendues en zone moyenne et forte, cartes de 2020 et de 2026 |

| Colonne | Définition |
|---|---|
| `niveau` | `hors_zone`, `moyenne`, `forte` (référence : zone faible ; zone moyenne dans `argile_selon_ppr.csv`) ; `devient_moyenne` (reclassement 2026) |
| `ventes_reference` | Ventes de la zone de référence retenues par le modèle |
| `ecart`, `ic_bas`, `ic_haut` | Écart de prix exp(β) − 1 et intervalle de confiance à 95 % |
| `beta`, `se` | Coefficient et écart-type |
| `ventes_niveau`, `ventes_modele` | Ventes du niveau et ventes retenues par le modèle |
| `moyenne_2020`, `forte_2020`, `moyenne_2026`, `forte_2026` | Part des ventes de maisons dans chaque niveau, selon la carte |
| `episodes_secheresse_avant_2021`, `ppr_argile` | Épisodes de sécheresse reconnus (arrêtés publiés avant 2021) ; commune couverte par un plan de prévention du risque argile |

## Reproduire

```
python research/etudes/03-indice-prix/indice.py            # ventes (voir les études 02 et 03)
python research/common/fetch.py …                          # cartes d’exposition et base GASPAR (voir sources.lock.json)
python research/etudes/05-argile-prix/prepare.py
python research/etudes/05-argile-prix/boundary.py
python research/etudes/05-argile-prix/model.py
python research/etudes/05-argile-prix/rapport.py
python -m pytest research/etudes/05-argile-prix
```

## Citer

Fonciris (2026), *Fissures : le marché voit-il l’argile ?*, version 1.0, ventes DVF 2021-2025 et cartes d’exposition au retrait-gonflement des argiles. Licence Ouverte 2.0.

## Références

- Arrêté du 22 juillet 2020 définissant le contenu des études géotechniques à réaliser dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols ; arrêté du 9 janvier 2026 le modifiant (JORF du 31 janvier 2026).
- Ministère de la Transition écologique (2025), note de présentation du projet d’arrêté de mise à jour de la carte d’exposition au retrait-gonflement des argiles, consultation publique de novembre-décembre 2025, p. 1-2.
- Géorisques, « Retrait gonflement des argiles, carte d’exposition (2020) » et « (2026) », jeux de données.
- Mauroux A. (2018), « L’information aux acheteurs affecte-t-elle le prix de vente des logements ? », *Économie et Statistique* n° 500-501-502, Insee.
- Service-public.fr, « Catastrophe naturelle : quelle indemnisation ? » (F3076) et « État des risques » (F12239).