Après la crue : le marché immobilier oublie-t-il les inondations ?
Risques et prixSources : DVF, directive inondation, GASPAR
Nous avons situé 1 902 268 ventes de logements de 2021 à 2025 sur les cartes des surfaces inondables des 110 territoires à risque important d’inondation de métropole, puis suivi leurs prix avant et après les inondations reconnues catastrophe naturelle.
Les maisons en zone inondable se vendent un peu moins cher
À emplacement comparable (même section cadastrale ; même commune et même trimestre), une maison en zone inondable se vend −2,4 % par rapport à une maison hors zone. Les cartes, au 1/25 000, classent mal les parcelles proches d’une limite, ce qui rapproche l’écart de zéro. Entre les deux extrémités (maison inondable dès une crue fréquente, maison hors de toute surface inondable, même extrême), l’écart est de −5,2 % ; seules les sections contenant les deux y contribuent, souvent des bords de rivière, et cette comparaison mêle le risque et la proximité de l’eau. Pour les appartements, l’écart ne se distingue pas de zéro.
| Comparaison | Logements | Écart de prix | Intervalle à 95 % | Ventes en zone |
|---|---|---|---|---|
| Zone inondable / hors zone | Tous | −1,0 % | −1,8 % à −0,2 % | 93 315 |
| Maisons | −2,4 % | −3,4 % à −1,5 % | 33 717 | |
| Appartements | −0,2 % | −1,2 % à +0,9 % | 59 598 | |
| Crue fréquente / reste | Tous | −1,3 % | −2,6 % à −0,01 % | 12 445 |
| Extrémités : crue fréquente / hors zone extrême | Tous | −2,4 % | −3,7 % à −1,1 % | 12 445 |
| Maisons | −5,2 % | −7,2 % à −3,1 % | 6 225 | |
| Appartements | −1,4 % | −3,9 % à +1,1 % | 6 220 |
Ventes des communes sans inondation reconnue de 2019 à 2025 et des communes touchées avant l’épisode. Zone inondable : crue de période de retour de 100 à 300 ans ou submersion marine ; crue fréquente : 10 à 30 ans ; zone extrême : au moins 1 000 ans. Les données de vente ne disent pas à quel étage se trouve un appartement.
Après une inondation, aucun creusement de l’écart n’est détecté
542 communes de ces territoires ont connu entre avril 2021 et décembre 2024 leur première inondation reconnue catastrophe naturelle depuis 2019. Par rapport aux 1 498 communes sans inondation reconnue de 2019 à 2025, l’écart entre logements en zone inondable et hors zone y a varié de −0,5 % (−2,1 % à +1,2 %). Cette moyenne repose à 71 % sur les épisodes de 2021, dont l’évolution antérieure ne peut pas être vérifiée faute de ventes plus anciennes ; pour ceux de 2022, l’hypothèse d’évolutions parallèles avant l’épisode est rejetée (p = 0,04). Sur les seuls épisodes de 2023 et 2024 : −0,3 % (−2,4 % à +1,8 %). Une baisse allant jusqu’à 2 % environ ne peut pas être exclue.
| Année de l’épisode | Communes | Ventes en zone après | Zone inondable | Intervalle | Test avant (p) |
|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | 225 | 29 276 | −0,4 % | −1,7 % à +0,9 % | 0,59 |
| 2022 | 51 | 8 966 | −0,8 % | −3,3 % à +1,8 % | 0,04 |
| 2023 | 118 | 1 976 | −0,5 % | −2,5 % à +1,7 % | 0,13 |
| 2024 | 148 | 1 178 | −0,1 % | −2,2 % à +2,1 % | 0,06 |
« Test avant » : test joint de nullité des écarts semestriels antérieurs à l’épisode ; une valeur faible signale une évolution déjà en cours avant l’épisode. Les ventes commençant en 2021, la cohorte 2021 n’a qu’un semestre antérieur estimable. Les ventes des trois mois suivant le début de l’épisode, dont le prix a pu être convenu avant, sont écartées. 81 % des ventes en zone inondable postérieures à un épisode suivent un épisode débuté entre mai et septembre ; une reconnaissance couvre aussi bien une crue qu’un ruissellement de pluie intense, qui ne suit pas forcément les surfaces cartographiées.
Pour la commune entière, un léger recul n’est pas exclu
Les prix de l’ensemble des communes touchées évoluent de −1,4 % (−2,9 % à +0,1 %) par rapport aux communes non touchées du même département ; pour les épisodes de 2023 et 2024, de −0,6 % (−2,2 % à +1,1 %). Ce résultat, fragile, demande confirmation.
La comparaison suppose que, sans l’inondation, les prix des communes touchées auraient évolué comme ceux des communes témoins du même département ; dans plusieurs départements, ces témoins sont peu nombreux. Semestre par semestre, le recul apparaît progressivement, ce qui peut aussi refléter des dégâts, des primes d’assurance ou des évolutions propres à ces communes. Le détail par semestre est dans les fichiers.
Aucune évolution mesurée après l’information renforcée de 2023
Depuis le 1er janvier 2023 (décret n° 2022-1289), l’état des risques doit être remis dès la première visite et les annonces renvoient à Géorisques. Dans les communes non touchées par une inondation, l’écart de prix de la zone inondable a varié de +0,3 % en 2023-2025 par rapport à 2021-2022 (−0,4 % à +1,1 %). La réforme étant nationale, c’est un simple suivi, sans groupe de comparaison ; et l’état des risques signale les plans de prévention, pas les surfaces cartographiées ici.
| Année | Écart (réf. 2022) | Intervalle | Ventes en zone |
|---|---|---|---|
| 2021 | −0,1 % | −0,9 % à +0,7 % | 18 074 |
| 2023 | 0,0 % | −0,8 % à +0,9 % | 14 287 |
| 2024 | +0,3 % | −0,4 % à +1,1 % | 12 874 |
| 2025 | +0,5 % | −0,4 % à +1,4 % | 14 768 |
| 2023-2025 (réf. 2021-2022) | +0,3 % | −0,4 % à +1,1 % | 41 929 |
| Avril 2023-2025 (réf. 2021-2022) | +0,4 % | −0,4 % à +1,1 % | 38 324 |
Méthode
Ventes et zones. Ventes d’un seul logement de 2021 à 2025 (DVF), situées par le centroïde de leur parcelle, dans le périmètre d’un territoire à risque important d’inondation. Zone inondable : surface inondable du scénario moyen (crue de période de retour de 100 à 300 ans) par débordement de cours d’eau ou submersion marine, cartographie de 2020.
Inondations. Épisodes reconnus catastrophe naturelle au titre des inondations et coulées de boue, des remontées de nappe et de l’action des vagues (base GASPAR). Commune touchée : premier épisode reconnu depuis 2019 débutant entre avril 2021 et décembre 2024. Commune témoin : aucun épisode reconnu de 2019 à 2025. Les autres communes sont écartées.
Comparaison. Triple différence par année d’épisode : variation, après l’épisode, de l’écart de prix entre zone inondable et hors zone dans les communes touchées, par rapport à la même variation dans les communes témoins. Effets fixes de section cadastrale, de commune et trimestre, de zone et commune, de zone et trimestre ; caractéristiques du logement. Chaque cohorte n’est comparée qu’aux communes jamais touchées. Écarts-types groupés par commune ; agrégation prudente des cohortes, qui partagent les mêmes témoins. Études d’événement par semestre et test joint des écarts antérieurs à l’épisode.
Limites
- Nature des épisodes. Une reconnaissance couvre débordements, ruissellement, coulées de boue, remontées de nappe et submersions, sans dire quelles rues ont été inondées. Une grande crue qui atteindrait la zone cartographiée pourrait avoir un effet que ces moyennes diluent.
- Recul. Les ventes commencent en 2021 et s’arrêtent fin 2025 : la tendance antérieure aux épisodes de 2021 ne peut pas être vérifiée, et on n’observe qu’un an après les épisodes de 2024.
- Champ. Territoires à risque important d’inondation de métropole, surtout urbains, hors Alsace et Moselle. Une commune est traitée d’un bloc : Lyon est touchée, Paris est témoin.
- Cartes au 1/25 000. Le centroïde de la parcelle situe mal les grandes parcelles ; près d’une limite, le classement est incertain et les écarts de niveau sont sous-estimés.
Télécharger les données
Fichiers CSV en UTF-8, séparateur virgule, point décimal. Licence Ouverte 2.0 (Etalab). La note de méthode décrit chaque colonne, chaque étape et les contrôles.
| Fichier | Contenu | Taille |
|---|---|---|
| crue_niveau.csv | Écart de prix en zone inondable, par type de logement et comparaison | 1 ko |
| crue_cohortes.csv | Après une inondation : triple différence, effet sur la commune et tests, par cohorte | 1 ko |
| crue_sensibilite_cohortes.csv | Sensibilité par cohorte : écarts-types par département, sans Toulouse, Nîmes ou Tours | 2 ko |
| crue_variantes.csv | Variantes en une seule régression | 1 ko |
| crue_etude_evenement.csv | Études d’événement par cohorte et semestre, zone inondable et commune entière | 6 ko |
| crue_information.csv | Écart de la zone inondable par période, avant et après l’information renforcée de 2023 | 1 ko |
| note-de-methode.md | Note de méthode complète | 22 ko |
Fonciris (2026), « Après la crue : le marché immobilier oublie-t-il les inondations ? », version 1.0, ventes DVF 2021-2025, surfaces inondables des TRI et arrêtés de catastrophe naturelle. Licence Ouverte 2.0. https://fonciris.fr/donnees/apres-la-crue
Sources
Données publiques sous licence Etalab 2.0. Mise à jour le 13 octobre 2026. Méthodologie
Questions fréquentes
Un logement en zone inondable vaut-il moins cher ?
Une maison, oui, un peu : dans les territoires à risque important d’inondation, à emplacement comparable, une maison en zone inondable s’est vendue −2,4 % (intervalle −3,4 % à −1,5 %) par rapport à une maison hors zone de 2021 à 2025, et −5,2 % entre les deux extrémités (inondable dès une crue fréquente, ou hors de toute surface inondable), une comparaison qui mêle toutefois le risque et la proximité de la rivière. Pour les appartements, l’écart ne se distingue pas de zéro (−0,2 %) ; les données de vente ne disent pas à quel étage ils se trouvent.
Les prix baissent-ils après une inondation ?
Aucun creusement de l’écart entre logements en zone inondable et hors zone n’est détecté après une inondation reconnue catastrophe naturelle dans la commune (−0,5 %, intervalle −2,1 % à +1,2 %), mais une baisse allant jusqu’à 2 % environ ne peut pas être exclue. Pour l’ensemble de la commune, un léger recul par rapport aux communes non touchées du même département n’est pas exclu (−1,4 %, intervalle −2,9 % à +0,1 %) : ce résultat, fragile, demande confirmation.
Comment savoir si un logement est en zone inondable ?
L’état des risques, remis par le vendeur ou le bailleur dès la première visite depuis le 1er janvier 2023, indique si le bien est dans le périmètre d’un plan de prévention des risques d’inondation. L’adresse peut aussi être vérifiée sur Géorisques, qui publie les surfaces inondables des territoires à risque important d’inondation.
Puis-je réutiliser ces données ?
Oui, sous Licence Ouverte 2.0 (Etalab). Citez « Fonciris, Après la crue : le marché immobilier oublie-t-il les inondations ?, version 1.0 » avec un lien vers cette page.
Une erreur ? Les corrections sont publiées dans une nouvelle version datée, la précédente reste téléchargeable. Nous écrire.