# Après la crue : le marché immobilier oublie-t-il les inondations ?

*Étude Fonciris n° 06, version 1.0 du 13 octobre 2026. Données : ventes DVF de 2021 à 2025 (publication d’avril 2026), surfaces inondables des territoires à risque important d’inondation (directive inondation, cartographie de 2020, Géorisques), arrêtés de catastrophe naturelle (base GASPAR). Ce document est généré par `rapport.py` à partir des résultats.*

## Résumé

Les 110 territoires à risque important d’inondation (TRI) de France métropolitaine où des logements ont été vendus, souvent de grandes agglomérations, ont une cartographie détaillée des surfaces inondables. 10,3 % des 1 902 268 logements qui y ont été vendus de 2021 à 2025 sont en zone inondable pour une crue de probabilité moyenne (période de retour de 100 à 300 ans, dite « centennale ») ou une submersion marine de même probabilité.

- **Les maisons en zone inondable se vendent un peu moins cher, les appartements pas de façon mesurable.** À emplacement comparable (même section cadastrale ; même commune et même trimestre), une maison en zone inondable se vend −2,4 % [−3,4 ; −1,5] par rapport à une maison hors zone. L’écart est plus marqué entre les deux extrémités du gradient : −5,2 % [−7,2 ; −3,1] pour une maison inondable dès une crue fréquente par rapport à une maison hors de toute surface inondable, même extrême ; cette comparaison mêle toutefois le risque et la proximité de la rivière. Pour les appartements, l’écart ne se distingue pas de zéro (−0,2 % [−1,2 ; +0,9]) ; les données ne disent pas à quel étage ils se trouvent.
- **Après une inondation, aucun creusement de l’écart n’est détecté, sans que l’on puisse exclure une baisse de quelques pour cent.** Dans les 542 communes touchées par une inondation reconnue catastrophe naturelle entre avril 2021 et décembre 2024, l’écart entre logements en zone inondable et hors zone a varié de −0,5 % [−2,1 ; +1,2] par rapport aux 1 498 communes sans inondation reconnue. Cette moyenne repose à 71 % sur les épisodes de 2021, dont l’évolution antérieure ne peut pas être vérifiée faute de ventes plus anciennes ; pour ceux de 2022, l’hypothèse d’évolutions parallèles avant l’épisode est rejetée (p = 0,04). Sur les seuls épisodes de 2023 et 2024 : −0,3 % [−2,4 ; +1,8]. Une baisse allant jusqu’à 2 % environ ne peut pas être exclue.
- **Pour la commune entière, un léger recul n’est pas exclu.** Les prix de l’ensemble des communes touchées évoluent de −1,4 % [−2,9 ; +0,1] par rapport aux communes non touchées du même département (épisodes de 2023 et 2024 : −0,6 % [−2,2 ; +1,1]). Semestre par semestre, les écarts postérieurs aux épisodes de 2021 et 2022 se distinguent ensemble de zéro (p = 0,004 et 0,02), mais avec des écarts-types groupés par département, l’intervalle de l’agrégat s’élargit à [−3,7 ; +0,9]. Ce résultat, fragile, demande confirmation.
- **Aucune évolution de l’écart n’est mesurée après l’information renforcée de 2023.** Depuis le 1er janvier 2023, l’état des risques doit être remis dès la première visite. Dans les communes sans inondation reconnue, l’écart de prix de la zone inondable a varié de +0,3 % [−0,4 ; +1,1] en 2023-2025 par rapport à 2021-2022. La réforme étant nationale, ce n’est qu’un suivi, sans groupe de comparaison ; et l’état des risques signale les plans de prévention, pas les surfaces cartographiées ici.

Dans ces communes, la plupart des ventes en zone inondable postérieures à un épisode (81 %) suivent un épisode débuté entre mai et septembre. Une reconnaissance couvre aussi bien le débordement d’un cours d’eau que le ruissellement d’une pluie intense, qui ne suit pas forcément les surfaces cartographiées : l’étude mesure l’effet d’une inondation reconnue dans la commune, pas celui d’une crue qui aurait atteint la zone inondable elle-même.

## Question

Une inondation rappelle-t-elle le risque aux acheteurs ? Si oui, l’écart de prix entre logements en zone inondable et logements voisins hors zone devrait se creuser après l’événement, puis éventuellement se résorber. Aux États-Unis, où l’assurance inondation est obligatoire pour les emprunteurs en zone inondable et en partie tarifée selon la zone, Bin et Landry (2013) et Atreya, Ferreira et Kriesel (2013) observent une décote qui apparaît après de grandes crues puis s’efface en quelques années. En France, le régime des catastrophes naturelles mutualise le coût du risque ; Mauroux (2018) ne trouve pas d’effet moyen de l’obligation d’information des acquéreurs instaurée en 2006 sur les prix dans les zones des plans de prévention des risques d’inondation, mais une baisse pour les appartements en rez-de-chaussée et des indices de baisse dans les marchés peu tendus.

## Données

| Source | Producteur, licence | Millésime |
|---|---|---|
| Demandes de valeurs foncières géolocalisées (géo-DVF), 2021 à 2025 | DGFiP, Etalab, Licence Ouverte 2.0 | publication d’avril 2026 |
| Surfaces inondables et périmètres des TRI (directive inondation) | Ministère de la Transition écologique, Géorisques | cartographie de 2020 |
| Arrêtés de catastrophe naturelle (base GASPAR) | Ministère de la Transition écologique, Géorisques | fichier du 5 octobre 2026, arrêtés publiés jusqu’au 23/01/2026 |
| Code officiel géographique | Insee, Licence Ouverte 2.0 | 1er janvier 2026 |

**Ventes.** Ventes simples d’un seul logement de l’étude 03 (mêmes filtres), géolocalisées par le centroïde de la parcelle, situées dans le périmètre d’un TRI de France métropolitaine : 1 902 268 ventes dans 110 TRI.

**Zone inondable.** Le centroïde de la parcelle est dans la surface inondable du scénario moyen (période de retour de 100 à 300 ans), par débordement de cours d’eau ou par submersion marine (10,3 % des ventes). Scénario fréquent (période de retour de 10 à 30 ans) : 1,7 % des ventes ; scénario extrême (au moins 1 000 ans) : 16,5 %.

**Inondations.** Épisodes reconnus catastrophe naturelle au titre des « inondations et/ou coulées de boue », des « inondations par remontée de nappe » et des « chocs mécaniques liés à l’action des vagues », par commune (communes fusionnées ramenées à leur code de 2026). Une commune est **touchée** si son premier épisode reconnu depuis le 1er janvier 2019 commence entre le 1er avril 2021 et le 31 décembre 2024 ; elle est **témoin** si elle n’a aucun épisode reconnu de 2019 à 2025. Les autres communes (épisode entre 2019 et mars 2021, ou premier épisode en 2025) sont écartées : il reste 1 314 863 ventes. Une commune est traitée d’un bloc : Lyon, par exemple, est touchée ; Paris est témoin. Les épisodes de fin 2025 reconnus après janvier 2026 manquent dans la base : quelques communes témoins peuvent avoir été touchées en fin de période (une variante s’arrête au 30 juin 2025).

**Date de la vente.** DVF date l’acte authentique ; le prix est en général convenu au compromis, quelques mois plus tôt. Les 27 605 ventes des 91 jours suivant le début de l’épisode sont écartées du modèle principal (variante : conservées).

## Méthode

**Écart de niveau.** Régression hédonique sur les ventes des communes témoins et des communes touchées avant l’épisode (les communes écartées ci-dessus, souvent parmi les plus exposées, n’y figurent pas) :
ln(prix) = β · 1[zone inondable] + ln(surface) + ln(surface)² + pièces + dépendance + maison + maison × ln(1 + terrain) + maison × terrain non renseigné + effet fixe de section cadastrale + effet fixe commune × trimestre + ε. L’écart de prix vaut exp(β) − 1. Seules les sections traversées par une limite de zone contribuent à β. Les cartes, au 1/25 000, ne sont pas faites pour classer une parcelle : près d’une limite, le classement est incertain, ce qui rapproche l’écart de zéro. Le **contraste entre extrémités** compare les logements situés dans la surface de crue fréquente, au cœur de la zone, à ceux situés hors de la surface extrême, en écartant l’entre-deux ; seules les sections contenant les deux y contribuent, souvent des fonds de vallée et des bords de rivière : cet écart mêle le risque et la proximité de l’eau.

**Après l’inondation : triple différence.** Pour chaque cohorte (année de l’épisode), sur les communes touchées de la cohorte et les communes témoins :
ln(prix) = δ · 1[zone inondable] × 1[commune touchée] × 1[vente après l’épisode] + caractéristiques + effets fixes section, commune × trimestre, zone inondable × commune, zone inondable × trimestre + ε.
δ mesure la variation, après l’épisode, de l’écart entre zone inondable et hors zone dans les communes touchées, par rapport à la même variation dans les communes témoins. Les effets fixes commune × trimestre absorbent tout choc commun à la commune. Chaque cohorte n’est comparée qu’aux communes jamais touchées : aucune commune déjà touchée ne sert de témoin. Les cohortes sont agrégées par une moyenne pondérée par les ventes en zone inondable après l’épisode ; comme elles partagent les mêmes témoins, l’écart-type agrégé est majoré par la moyenne pondérée des écarts-types (corrélation parfaite).

**Toute la commune.** Même découpage par cohorte, avec 1[commune touchée] × 1[après l’épisode] et des effets fixes section et département × trimestre ; agrégation pondérée par les ventes des communes touchées après l’épisode.

**Études d’événement.** Pour chaque cohorte, les deux comparaisons sont estimées semestre par semestre (référence : le semestre précédant l’épisode ; semestres regroupés au-delà de −4 et de +6). Un test joint vérifie que les coefficients antérieurs à l’épisode sont nuls. Les ventes commençant en janvier 2021, la cohorte 2021 n’a presque pas de semestre antérieur : sa tendance antérieure ne peut pas être vérifiée.

**Information des acquéreurs.** Le décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022 impose, à partir du 1er janvier 2023, la remise de l’état des risques dès la première visite et un renvoi à Géorisques dans les annonces. Sur les communes témoins, l’écart de prix de la zone inondable est suivi année par année (référence 2022 ; effets fixes section, commune × trimestre, zone inondable × commune). Les actes du premier trimestre 2023 correspondant souvent à des compromis de 2022, une variante commence en avril 2023.

Écarts-types groupés par commune (variante : par département). Avec une soixantaine de coefficients semestriels publiés, quelques-uns peuvent sortir de leur intervalle par hasard.

## Résultats

### Écart de prix en zone inondable

| Comparaison | Logements | Écart [IC 95 %] | Ventes en zone | Ventes du modèle |
|---|---|---|---|---|
| Zone inondable (crue moyenne) / hors zone | Tous | −1,0 % [−1,8 ; −0,2] | 93 315 | 991 480 |
| | Maisons | −2,4 % [−3,4 ; −1,5] | 33 717 | 391 479 |
| | Appartements | −0,2 % [−1,2 ; +0,9] | 59 598 | 592 800 |
| Zone de crue fréquente / reste | Tous | −1,3 % [−2,6 ; −0,01] | 12 445 | 991 480 |
| Extrémités : crue fréquente / hors zone extrême | Tous | −2,4 % [−3,7 ; −1,1] | 12 445 | 831 354 |
| | Maisons | −5,2 % [−7,2 ; −3,1] | 6 225 | 351 411 |
| | Appartements | −1,4 % [−3,9 ; +1,1] | 6 220 | 473 148 |

### Après une inondation reconnue catastrophe naturelle

| Cohorte | Communes touchées | Ventes en zone, avant | Ventes en zone, après | Zone inondable / hors zone [IC 95 %] | Test avant (p) | Toute la commune [IC 95 %] | Test avant (p) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | 225 | 4 307 | 29 276 | −0,4 % [−1,7 ; +0,9] | 0,59 | −1,8 % [−3,4 ; −0,2] | 0,16 |
| 2022 | 51 | 4 514 | 8 966 | −0,8 % [−3,3 ; +1,8] | 0,04 | −1,1 % [−2,2 ; −0,1] | 0,36 |
| 2023 | 118 | 3 093 | 1 976 | −0,5 % [−2,5 ; +1,7] | 0,13 | −0,8 % [−2,6 ; +1,1] | 0,37 |
| 2024 | 148 | 3 753 | 1 178 | −0,1 % [−2,2 ; +2,1] | 0,06 | −0,2 % [−1,2 ; +0,9] | 0,95 |

« Test avant » : test joint de nullité des coefficients semestriels antérieurs au semestre de référence (p-valeur ; « – » : aucun semestre antérieur estimable).

| Agrégat | Zone inondable / hors zone [IC 95 %] | Toute la commune [IC 95 %] |
|---|---|---|
| Toutes cohortes | −0,5 % [−2,1 ; +1,2] | −1,4 % [−2,9 ; +0,1] |
| Cohortes 2022 à 2024 | −0,6 % [−3,0 ; +1,8] | −0,8 % [−2,2 ; +0,5] |
| Toutes cohortes, écarts-types groupés par département | −0,5 % [−2,1 ; +1,2] | −1,4 % [−3,7 ; +0,9] |
| Toutes cohortes, sans Nîmes | −0,7 % [−2,4 ; +1,1] | −1,4 % [−2,9 ; +0,1] |
| Toutes cohortes, sans Toulouse | −0,5 % [−2,3 ; +1,2] | −1,5 % [−3,0 ; +0,1] |
| Toutes cohortes, sans Tours | −0,2 % [−1,6 ; +1,2] | −1,4 % [−2,9 ; +0,1] |

La cohorte 2021 pèse 71 % de l’agrégat de la triple différence ; elle est dominée par l’épisode de septembre 2021 à Nîmes et par ceux de juin 2021 en Île-de-France (Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Seine-et-Marne). Les bornes basses des cohortes 2022 à 2024 vont jusqu’à −3,3 %. Pour la cohorte 2022, les coefficients antérieurs à l’épisode s’écartent déjà de zéro (test avant : p = 0,04 ; en moyenne −2,6 % avant l’épisode, −1,9 % après, par rapport au semestre précédant l’épisode) : l’hypothèse d’évolutions parallèles n’est pas soutenue pour cette cohorte, dont l’estimation dépend en outre fortement de Tours. Pour la cohorte 2024, le premier coefficient (≤ −4) regroupe les ventes de 2021 à mi-2022. Agrégat des seules cohortes 2023 et 2024 : −0,3 % [−2,4 ; +1,8] (zone inondable), −0,6 % [−2,2 ; +1,1] (commune entière).

| Variante, une seule régression toutes cohortes (zone inondable / hors zone) | Écart [IC 95 %] | Ventes du modèle |
|---|---|---|
| Une seule régression, toutes cohortes, tous logements | −0,3 % [−1,5 ; +0,9] | 1 281 317 |
| Maisons | +1,1 % [−0,9 ; +3,2] | 493 363 |
| Appartements | −1,0 % [−2,2 ; +0,3] | 780 508 |
| Zone inondable par une crue fréquente (au lieu de moyenne) | +0,4 % [−2,8 ; +3,7] | 1 281 293 |
| Effet fixe zone inondable × département × trimestre | +0,2 % [−1,1 ; +1,6] | 1 281 282 |
| Sans Paris (commune témoin la plus importante) | −0,1 % [−1,3 ; +1,1] | 1 138 623 |
| Ventes jusqu’au 30 juin 2025 | −0,3 % [−1,5 ; +0,9] | 1 149 639 |
| Ventes des trois mois suivant l’épisode conservées | −0,3 % [−1,4 ; +0,8] | 1 308 978 |

**Semestre par semestre, zone inondable / hors zone** (écart par rapport au semestre précédant l’épisode ; * : intervalle à 95 % excluant zéro ; semestre 0 sans ses trois premiers mois) :

| Cohorte | ≤ −4 | −3 | −2 | −1 | +0 | +1 | +2 | +3 | +4 | +5 | ≥ +6 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021 |  |  | −0,8 % | réf. | +0,2 % | +0,3 % | −0,6 % | +0,2 % | −0,5 % | −0,2 % | −1,4 % |
| 2022 | −2,8 % | −4,0 %* | −1,0 % | réf. | −0,4 % | −0,7 % | −2,2 % | −3,1 %* | −2,8 % | −2,9 % | −1,5 % |
| 2023 | +0,9 % | +1,2 % | −2,6 % | réf. | +3,3 % | −1,4 % | −1,3 % | −2,0 % | +2,5 % | +5,3 % |  |
| 2024 | +2,3 % | +3,9 % | −2,1 % | réf. | +2,9 % | +0,8 % | +1,8 % | +2,6 % |  |  |  |

**Semestre par semestre, toute la commune** :

| Cohorte | ≤ −4 | −3 | −2 | −1 | +0 | +1 | +2 | +3 | +4 | +5 | ≥ +6 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021 |  |  | +1,3 % | réf. | −1,0 % | −0,8 % | −1,2 % | −1,6 %* | −2,2 %* | −2,9 %* | −1,8 % |
| 2022 | +0,2 % | +0,5 % | −0,7 % | réf. | 0,0 % | −0,7 % | −1,3 % | −2,8 %* | −0,9 % | −1,3 % | −1,2 % |
| 2023 | +1,0 % | 0,0 % | −0,2 % | réf. | −0,3 % | −0,2 % | −0,3 % | −0,7 % | 0,0 % | −0,9 % |  |
| 2024 | +0,4 % | +0,2 % | +0,3 % | réf. | +0,4 % | +0,4 % | −0,3 % | −0,8 % |  |  |  |

Pour la commune entière, un recul progressif cadre mal avec une simple prise de conscience au moment de l’épisode ; il peut refléter des dégâts, une hausse des primes d’assurance ou des évolutions propres aux communes touchées que les effets fixes de département ne captent pas. Dans plusieurs départements, les communes témoins sont peu nombreuses.

### Information renforcée des acquéreurs (communes témoins)

| Période | Référence | Écart de la zone inondable [IC 95 %] | Ventes en zone |
|---|---|---|---|
| 2021 | 2022 | −0,1 % [−0,9 ; +0,7] | 18 074 |
| 2023 | 2022 | 0,0 % [−0,8 ; +0,9] | 14 287 |
| 2024 | 2022 | +0,3 % [−0,4 ; +1,1] | 12 874 |
| 2025 | 2022 | +0,5 % [−0,4 ; +1,4] | 14 768 |
| 2023-2025 | 2021-2022 | +0,3 % [−0,4 ; +1,1] | 41 929 |
| 2023 (à partir d’avril)-2025 | 2021-2022 | +0,4 % [−0,4 ; +1,1] | 38 324 |

## Limites

- **Nature des épisodes.** Une reconnaissance couvre débordements, ruissellement, coulées de boue, remontées de nappe et submersions, sans dire quelles rues ont été inondées. Une grande crue qui atteindrait la zone cartographiée pourrait avoir un effet que ces moyennes diluent.
- **Tendances antérieures.** Les ventes commencent en 2021 : la cohorte 2021, la plus lourde, ne peut pas être vérifiée.
- **Durée d’observation.** Les ventes s’arrêtent fin 2025 : on observe au plus quatre ans et demi après les épisodes de 2021, un an après ceux de 2024.
- **Champ.** TRI de France métropolitaine seulement, hors Alsace et Moselle (absentes de DVF). Les TRI sont surtout urbains ; les résultats ne valent pas pour les petites communes rurales hors TRI. Les communes touchées entre 2019 et mars 2021 sont écartées. Le nombre de communes touchées compte celles qui ont des ventes retenues par les modèles.
- **Cartographie.** Surfaces inondables cartographiées en 2020 à l’échelle du 1/25 000 ; le centroïde de la parcelle situe mal les grandes parcelles ; les écarts de niveau sont sous-estimés près des limites.
- **Appartements.** DVF n’indique pas l’étage : un rez-de-chaussée inondable et un étage élevé du même immeuble sont confondus.
- **Effet sur la commune.** La comparaison de communes entières suppose que, sans l’épisode, leurs prix auraient évolué comme ceux des communes témoins du même département.

## Fichiers diffusés

Dans `donnees/`, CSV UTF-8, séparateur virgule, point décimal.

| Fichier | Contenu |
|---|---|
| `crue_niveau.csv` | Écart de prix en zone inondable, par type de logement et comparaison |
| `crue_cohortes.csv` | Triple différence, effet sur la commune et tests avant l’épisode, par cohorte |
| `crue_sensibilite_cohortes.csv` | Par cohorte : écarts-types par département, sans Toulouse, Nîmes ou Tours |
| `crue_variantes.csv` | Variantes en une seule régression |
| `crue_etude_evenement.csv` | Études d’événement par cohorte et semestre (`niveau` : `zone` ou `commune`) |
| `crue_information.csv` | Écart de la zone inondable par période, communes témoins |

| Colonne | Définition |
|---|---|
| `ecart`, `ic_bas`, `ic_haut` | Écart de prix exp(β) − 1 et intervalle de confiance à 95 % |
| `beta`, `se` | Coefficient et écart-type (groupé par commune, sauf variante) |
| `commune_*` | Mêmes grandeurs pour l’effet sur toute la commune |
| `test_avant_zone_p`, `test_avant_commune_p` | p-valeur du test joint de nullité des coefficients antérieurs à l’épisode |
| `ventes_modele` | Ventes retenues par le modèle |
| `ventes_zone_avant_touchees`, `ventes_zone_apres` | Ventes en zone inondable des communes touchées, avant et après l’épisode |

## Reproduire

```
python research/etudes/03-indice-prix/indice.py            # ventes (voir les études 02 et 03)
python research/etudes/05-argile-prix/prepare.py           # ventes géolocalisées
python research/etudes/06-apres-la-crue/fetch_tri.py
python research/etudes/06-apres-la-crue/prepare.py
python research/etudes/06-apres-la-crue/model.py
python research/etudes/06-apres-la-crue/rapport.py
```

## Citer

Fonciris (2026), *Après la crue : le marché immobilier oublie-t-il les inondations ?*, version 1.0, ventes DVF 2021-2025, surfaces inondables des TRI et arrêtés de catastrophe naturelle. Licence Ouverte 2.0.

## Références

- Atreya A., Ferreira S., Kriesel W. (2013), « Forgetting the Flood? An Analysis of the Flood Risk Discount over Time », *Land Economics*, 89(4).
- Bin O., Landry C. E. (2013), « Changes in implicit flood risk premiums: Empirical evidence from the housing market », *Journal of Environmental Economics and Management*, 65(3).
- COVADIS, DGPR (2012), standard de données « Directive inondation » : scénarios fréquent (période de retour de 10 à 30 ans), moyen (100 à 300 ans) et extrême (au moins 1 000 ans), échelle du 1/25 000.
- Décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022 relatif à l’information des acquéreurs et des locataires sur les risques (JORF du 5 octobre 2022).
- Directive 2007/60/CE du 23 octobre 2007 relative à l’évaluation et à la gestion des risques d’inondation.
- Géorisques, « Surfaces inondables et TRI de la directive inondation (2020) » et « Base GASPAR ».
- Mauroux A. (2018), « L’information aux acheteurs affecte-t-elle le prix de vente des logements ? », *Économie et Statistique* n° 500-501-502, Insee.