Rendement brut
Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d’achat : loyer mensuel × 12 ÷ prix d’achat. C’est le chiffre des annonces. Il ignore les frais d’acquisition, les charges, la vacance et l’impôt, ce qui le rend flatteur.
Rendement net
Le rendement net retire du loyer les charges non récupérables, la taxe foncière, l’assurance, la gestion et une provision pour vacance et travaux. Il rapporte le résultat au coût total d’acquisition, frais de notaire compris.
Rendement net-net
Le rendement net-net tient compte en plus de l’impôt sur les revenus locatifs, qui dépend de votre régime fiscal (micro-foncier, réel, LMNP). C’est le seul qui décrit ce que le bien vous rapporte réellement.
Vérifier le prix avec les ventes DVF
Un rendement n’a de sens que si le prix payé est cohérent avec le marché. La base DVF publie les ventes réelles : comparez le prix au m² demandé à la médiane des ventes du quartier sur les 24 derniers mois, pour un type de bien comparable. Un prix au-dessus de la médiane dégrade le rendement dès l’achat, et la plus-value à la revente.