# La valeur verte, territoire par territoire

*Étude Fonciris n° 02, version 1.0 du 12 octobre 2026. Données : ventes DVF de 2022 à 2025 (publication DGFiP d’avril 2026), base DPE de l’ADEME au 7 octobre 2026. Ce document est généré par `rapport.py` à partir des résultats.*

## Résumé

À caractéristiques et emplacement comparables, un logement classé F ou G se vend moins cher qu’un logement classé D. L’étude mesure cet écart sur 781 577 ventes appariées à leur DPE, en comparant des logements d’une même section cadastrale.

- **Maisons** : −15,5 % pour F, −20,5 % pour G par rapport à D ; +5,6 % pour C, +9,1 % pour B, +12,7 % pour A.
- **Appartements** : −7,9 % pour F, −13,2 % pour G ; +3,5 % pour C, +7,8 % pour B, +11,2 % pour A.
- **L’écart s’est creusé** : pour les maisons F ou G, il passe de −14,5 % pour les ventes de 2022 à −18,9 % en 2025 ; pour les appartements, de −6,7 % à −11,5 %.
- **Il varie du simple au double selon la région** : pour les maisons F ou G, de −22,6 % (Hauts-de-France) à −10,0 % (Île-de-France).

Ces écarts sont des associations, pas des effets causaux : l’étiquette va de pair avec l’état général du logement, que les données ne décrivent pas.

## Question

De combien le prix de vente d’un logement varie-t-il avec son étiquette DPE, à caractéristiques et emplacement donnés, et cet écart diffère-t-il selon le territoire ? Les Notaires de France publient chaque année une estimation par région à partir de leurs bases de transactions, qui ne sont pas ouvertes. Cette étude n’utilise que des données publiques, publie son code et descend au département.

## Données

| Source | Producteur, licence | Millésime |
|---|---|---|
| Demandes de valeurs foncières géolocalisées (géo-DVF), 2021 à 2025 | DGFiP, Etalab, Licence Ouverte 2.0 | publication d’avril 2026 |
| DPE logements existants depuis juillet 2021 (`dpe03existant`) | ADEME, Licence Ouverte 2.0 | mise à jour du 7 octobre 2026 |
| Table d’appartenance géographique des communes | Insee, Licence Ouverte 2.0 | 1er janvier 2026 |

Empreintes SHA-256 et URL dans `research/sources.lock.json`. Conformément aux conditions de réutilisation des DVF, aucune vente n’est diffusée une à une : les fichiers publiés ne contiennent que des coefficients estimés sur au moins 2 000 ventes.

## Méthode

### 1. Ventes retenues

Ventes simples (nature « Vente ») d’un seul logement, maison ou appartement, avec ou sans dépendance, sans local commercial, signées du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2025 : 3 323 586 ventes, dont 3 304 764 avec un numéro de voie et une surface.

### 2. Appariement au DPE

Une vente est appariée à un DPE si :

- l’identifiant de la Base adresse nationale (BAN) du DPE, au numéro, correspond à l’adresse de la vente (code commune, code de voie, numéro, suffixe), avec un score de géocodage d’au moins 0,5 ;
- le type de logement est le même ;
- la surface habitable du DPE est à 15 % au plus de la surface réelle bâtie de DVF et, pour les appartements dont DVF donne la surface Carrez, à 5 % au plus de celle-ci ;
- le DPE a été établi dans les 24 mois qui précèdent la vente, et à partir du 1er novembre 2021 : les DPE antérieurs, établis avant la correction de la méthode de calcul, classaient trop souvent les logements anciens en F ou G.

Si plusieurs DPE du même logement conviennent, le plus récent est retenu. Si les candidats décrivent des logements différents (surface ou étage), la vente est écartée.

| Étape | Ventes |
|---|---|
| Ventes avec au moins un DPE candidat | 1 242 138 |
| Ventes écartées car ambiguës (plusieurs logements possibles) | 336 909 |
| Ventes appariées | 905 229 |
| Après bornes (9 à 400 m², 300 à 30 000 €/m²) et retrait du 1 % extrême du prix au m² par département et type | 882 919 |
| Utilisées par les modèles (hors observations isolées dans leur section ou leur commune-trimestre) | 344 934 maisons, 436 643 appartements |

Qualité de l’appariement : écart médian de surface entre DPE et DVF de 2,7 % (troisième quartile 6,6 %) ; délai médian entre DPE et vente de 161 jours. Pour les 100 % d’appartements appariés qui ont une surface Carrez, la surface du DPE est à 1 % près de celle-ci dans 84 % des cas.

### 3. Étiquette

L’étiquette retenue est celle que l’acheteur avait sous les yeux : facteur de l’électricité 2,3 (toutes les ventes sont antérieures à 2026, voir l’étude 01), seuils des logements de moins de 40 m² seulement pour les DPE établis à partir du 1er juillet 2024.

### 4. Modèle

Pour chaque type de logement, régression du logarithme du prix sur :

- l’étiquette (classe de référence D) ;
- le logarithme de la surface et son carré, le nombre de pièces (1 à 7 et plus), la période de construction et l’énergie de chauffage déclarées dans le DPE, la présence d’une dépendance, le logarithme de la surface du terrain (maisons) ;
- un effet fixe par section cadastrale (subdivision de la commune utilisée par le cadastre) et un effet fixe par commune et trimestre de vente.

Écarts-types groupés par commune. L’écart de prix d’une classe vaut exp(β) − 1 ; l’intervalle de confiance à 95 % est exp(β ± 1,96 σ) − 1.

**Tendance.** Un seul modèle par type de logement, sur toutes les années, avec une indicatrice par classe et par année (référence : D, toutes années) et les mêmes effets fixes.

**Territoires.** Le modèle est estimé sur chaque région et chaque département, avec les classes regroupées (A-B, C, D, E, F-G). Un territoire n’est publié que si l’échantillon d’estimation compte au moins 2 000 ventes, dont 100 de classe D, et une classe que si elle compte au moins 100 ventes. Les estimations départementales sont aussi données après rapprochement empirique de Bayes vers la moyenne (Fay et Herriot, 1979 ; erreur quadratique moyenne de Prasad et Rao, 1990), qui corrige la dispersion due aux petits effectifs.

## Résultats

### France métropolitaine (hors Alsace et Moselle, absentes de DVF)

| Classe | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| A | +12,7 % [+11,7 ; +13,6] | +11,2 % [+8,9 ; +13,5] |
| B | +9,1 % [+8,4 ; +9,7] | +7,8 % [+6,8 ; +8,8] |
| C | +5,6 % [+5,3 ; +6,0] | +3,5 % [+3,0 ; +3,9] |
| D | référence | référence |
| E | −8,0 % [−8,3 ; −7,6] | −3,7 % [−4,0 ; −3,3] |
| F | −15,5 % [−16,0 ; −15,0] | −7,9 % [−8,4 ; −7,4] |
| G | −20,5 % [−21,1 ; −19,9] | −13,2 % [−13,8 ; −12,5] |

Les Notaires de France trouvent, pour les ventes de 2024, des écarts de −18 à −19 % (F) et −24 à −25 % (G) pour les maisons, et de −7 à −8 % (F) et −12 à −13 % (G) pour les appartements, avec un modèle par région sur leurs bases de transactions. Nos écarts sont proches pour les appartements et un peu plus faibles pour les maisons. Les deux modèles diffèrent : le nôtre compare des logements d’une même section cadastrale, contrôle l’énergie de chauffage et la période de construction déclarées dans le DPE, et porte sur les ventes de 2022 à 2025.

### Évolution, logements F ou G par rapport à D (modèle commun)

| Année de vente | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| 2022 | −14,5 % [−15,1 ; −13,8] | −6,7 % [−7,2 ; −6,2] |
| 2023 | −16,5 % [−17,1 ; −15,8] | −9,9 % [−10,5 ; −9,2] |
| 2024 | −18,4 % [−19,1 ; −17,7] | −11,3 % [−11,9 ; −10,6] |
| 2025 | −18,9 % [−19,5 ; −18,3] | −11,5 % [−12,2 ; −10,8] |

Le taux d’appariement est plus faible pour les ventes de 2022 (21 % contre 30 % en 2025), parce que beaucoup s’appuyaient encore sur un DPE antérieur à novembre 2021.

### Régions, logements F ou G par rapport à D

| Région | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Hauts-de-France | −22,6 % [−23,5 ; −21,7] | −11,8 % [−14,0 ; −9,7] |
| Bourgogne-Franche-Comté | −21,3 % [−23,5 ; −19,0] | −14,1 % [−15,7 ; −12,5] |
| Grand Est | −20,9 % [−22,5 ; −19,3] | −14,2 % [−15,7 ; −12,7] |
| Bretagne | −18,6 % [−20,1 ; −17,2] | −12,8 % [−13,7 ; −11,7] |
| Nouvelle-Aquitaine | −18,4 % [−19,8 ; −17,0] | −11,3 % [−12,6 ; −10,0] |
| Centre-Val de Loire | −18,0 % [−19,5 ; −16,4] | −11,0 % [−12,2 ; −9,9] |
| Normandie | −17,5 % [−19,0 ; −15,9] | −9,6 % [−11,6 ; −7,5] |
| Pays de la Loire | −17,2 % [−18,6 ; −15,8] | −11,7 % [−12,7 ; −10,6] |
| Auvergne-Rhône-Alpes | −14,7 % [−16,5 ; −12,9] | −11,4 % [−12,6 ; −10,2] |
| Occitanie | −14,6 % [−16,2 ; −12,9] | −9,8 % [−11,6 ; −8,1] |
| Provence-Alpes-Côte d'Azur | −10,8 % [−12,8 ; −8,7] | −7,8 % [−9,0 ; −6,6] |
| Île-de-France | −10,0 % [−10,6 ; −9,3] | −7,1 % [−7,6 ; −6,7] |

Région sans estimation (effectifs insuffisants) : Corse. Les écarts sont exprimés en pourcentage du prix : un écart plus faible en Île-de-France peut représenter davantage d’euros. La part de G parmi les logements F ou G varie aussi d’une région à l’autre. 59 départements sont estimés pour les maisons et 46 pour les appartements (`donnees/valeur_verte_departements.csv`) ; dans tous, l’intervalle de confiance de l’écart F-G est entièrement négatif.

### Robustesse (F ou G par rapport à D)

| Variante | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Modèle principal (classes regroupées) | −17,2 % | −9,6 % |
| Sans effet fixe de section (commune × trimestre seulement) | −15,6 % | −9,2 % |
| Effets fixes section, commune et trimestre séparés | −17,2 % | −9,7 % |
| Appartements dont la surface du DPE est à 1 % de la surface Carrez | −17,2 % | −10,4 % |
| Sans les petites surfaces à étiquette incertaine (DPE avant juillet 2024, vente après) | −17,2 % | −9,5 % |
| Ventes de 2024 et 2025 seulement | −18,7 % | −11,3 % |
| Écart de surface DPE-DVF de 10 % au plus | −16,8 % | −9,6 % |
| DPE établi moins de 12 mois avant la vente | −17,2 % | −9,6 % |
| Pondéré pour reproduire la répartition des ventes par département | −17,7 % | −9,7 % |

Selon les variantes, l’écart va de −18,7 % à −15,6 % pour les maisons et de −11,3 % à −9,2 % pour les appartements.

## Limites

- **Association, pas causalité.** L’étiquette est corrélée à l’état du logement (isolation, menuiseries, chauffage, travaux à prévoir), que DVF ne décrit pas. L’écart mesure ce que valent, ensemble, l’étiquette et ce qu’elle révèle du logement. Les études qui exploitent les seuils de l’étiquette pour isoler l’effet propre de la lettre trouvent des effets plus faibles que les écarts bruts (Chareyron, 2026, sur l’ancien DPE, ventes de 2016 à 2021).
- **Rupture aux seuils.** Dans la base de l’ADEME, la densité des DPE de maisons chute au seuil E/F (330 kWhEP/m²/an) : 9 796 DPE par kWh dans les 10 kWh qui précèdent le seuil, 2 381 dans les 10 kWh qui le suivent ; au seuil D/E, 16 568 contre 5 843 (`donnees/dpe_autour_des_seuils.csv`). L’origine de cette rupture n’est pas établie ici : sélection des logements diagnostiqués, travaux ciblés ou ajustement des saisies. Elle signifie que les classes voisines d’un seuil ne sont pas homogènes, ce qui empêche aussi de mesurer proprement le saut de prix au seuil. Elle fera l’objet d’une étude dédiée.
- **Représentativité.** 27 % des ventes sont appariées : 23,4 % des ventes de maisons et 32,1 % des ventes d’appartements. Les ventes appariées sont un peu plus chères (maisons : 2 361 €/m² médian contre 2 156 € pour toutes les ventes). La variante pondérée par département donne des résultats proches.
- **Appariements erronés.** Pour un appartement sans surface Carrez dans DVF, le DPE retenu peut être celui d’un logement voisin de même surface ; ces erreurs rapprochent les écarts de zéro. La variante restreinte aux appartements dont la surface du DPE est à 1 % de la surface Carrez en donne la mesure.
- **Champ géographique.** DVF ne couvre ni l’Alsace, ni la Moselle, ni Mayotte.

## Fichiers diffusés

Dans `donnees/`, CSV UTF-8, séparateur virgule, point décimal.

| Fichier | Contenu |
|---|---|
| `valeur_verte_france.csv` | Écart par classe (A à G) par rapport à D, maisons et appartements |
| `valeur_verte_tendance.csv` | Écart par classe regroupée et par année de vente, modèle commun |
| `valeur_verte_regions.csv`, `valeur_verte_departements.csv` | Écart par classe regroupée et par territoire |
| `dpe_autour_des_seuils.csv` | Nombre de DPE par tranche de 1 kWhEP/m²/an autour de chaque seuil, base ADEME |

| Colonne | Définition |
|---|---|
| `type` | `maison` ou `appartement` |
| `region`, `code_departement`, `nom` | Code et libellé officiels 2026 |
| `classe` | Classe comparée à D (A à G, ou AB, C, E, FG) |
| `annee` | Année de vente (fichier de tendance) |
| `ventes` | Ventes de l’échantillon d’estimation (territoires) |
| `ventes_modele` | Ventes de l’échantillon d’estimation (tendance) |
| `ventes_classe` | Ventes de la classe dans l’échantillon d’estimation |
| `beta`, `se` | Coefficient et écart-type (groupé par commune) |
| `ecart`, `ic_bas`, `ic_haut` | Écart de prix exp(β) − 1 et intervalle de confiance à 95 % |
| `ecart_rapproche`, `ecart_rapproche_ic_bas`, `ecart_rapproche_ic_haut` | Écart après rapprochement empirique de Bayes et intervalle à 95 % (erreur quadratique moyenne de Prasad-Rao) |

## Reproduire

```
python research/common/fetch.py geodvf_<année> https://files.data.gouv.fr/geo-dvf/latest/csv/<année>/full.csv.gz --dest research/.raw/dvf/dvf_<année>.csv.gz   # 2021 à 2025
python research/etudes/02-valeur-verte/prepare_dvf.py
python research/etudes/02-valeur-verte/match.py
python research/etudes/02-valeur-verte/diagnostics.py
python research/etudes/02-valeur-verte/model.py
python research/etudes/02-valeur-verte/accumulation.py
python research/etudes/02-valeur-verte/rapport.py
python -m pytest research/etudes/02-valeur-verte
```

L’étude réutilise l’extraction de la base DPE et le calcul de l’énergie électrique de l’étude 01. Le dossier « latest » de géo-DVF est remplacé à chaque publication semestrielle de la DGFiP : les fichiers utilisés sont identifiés par leur empreinte.

## Citer

Fonciris (2026), *La valeur verte, territoire par territoire : écart de prix des logements selon l’étiquette DPE*, version 1.0, ventes DVF 2022-2025 et base DPE de l’ADEME au 7 octobre 2026. Licence Ouverte 2.0.

## Références

- Notaires de France (2025), *La valeur verte des logements en France : transactions 2024, analyse détaillée*, décembre 2025.
- Chareyron S. (2026), « The valuation of energy efficiency labels in the French housing market », *Urban Studies* 63(9) ; document de travail TEPP n° 2024-05.
- Fay R. E., Herriot R. A. (1979), « Estimates of income for small places: an application of James-Stein procedures to census data », *JASA* 74(366), 269-277.
- Prasad N. G. N., Rao J. N. K. (1990), « The estimation of the mean squared error of small-area estimators », *JASA* 85(409), 163-171.
- Brounen D., Kok N. (2011), « On the economics of energy labels in the housing market », *Journal of Environmental Economics and Management* 62, 166-179.
- Abadie A., Athey S., Imbens G., Wooldridge J. (2023), « When should you adjust standard errors for clustering? », *Quarterly Journal of Economics* 138(1), 1-35.