# Trait de côte : le front de mer paie-t-il l’érosion ?

*Étude Fonciris n° 07, version 1.0 du 13 octobre 2026. Données : ventes DVF de 2021 à 2025 (publication d’avril 2026), indicateur national de l’érosion côtière (Cerema, 2018), nature de la côte (Cerema, 2019), liste des communes « trait de côte » (ministère de la Transition écologique, version de février 2026). Ce document est généré par `rapport.py` à partir des résultats.*

## Résumé

Depuis la loi Climat et résilience de 2021, les communes littorales dont le conseil municipal l’a demandé ou accepté sont inscrites par décret sur une liste de communes devant adapter leur urbanisme au recul du trait de côte. Hors des communes couvertes par un plan de prévention des risques littoraux, elles doivent cartographier les zones exposées à 30 ans et à 100 ans : dans la première, la construction nouvelle est quasi interdite ; dans la seconde, les constructions nouvelles devront être démolies quand le recul les menacera. 304 des 320 communes métropolitaines aujourd’hui inscrites ont des ventes dans le champ de l’étude, qui porte sur les 436 132 ventes de logements situées à moins de 2 km de la côte métropolitaine (hors berges d’estuaires et de cours d’eau) de 2021 à 2025.

- **Les logements proches du rivage se vendent nettement plus cher.** Dans la même commune, le même trimestre et la même section cadastrale, un logement à moins de 50 m du rivage se vend +34,0 % [+30,3 ; +37,9] par rapport à un logement situé entre 1 et 2 km ; entre 100 et 200 m, +14,7 % [+13,0 ; +16,5]. Ce gradient décrit le marché ; il ne mesure pas l’effet causal de la proximité de la mer, car des caractéristiques non observées (vue, âge, usage en résidence secondaire) changent avec la distance.
- **L’érosion ne se lit pas de façon mesurable dans les prix, mais l’estimation est imprécise.** Près d’un rivage en recul selon l’indicateur du Cerema, à distance égale de la côte, les prix ne se distinguent pas de ceux d’un rivage stable : −0,1 % [−3,7 ; +3,7] pour un recul de 0,25 à 1 m par an, −3,9 % [−13,0 ; +6,1] pour un recul de plus de 1 m par an. Près des rivages en fort recul, une décote allant jusqu’à 13 % ne peut pas être exclue. Ces rivages sont souvent des plages, dont l’attrait peut masquer la menace.
- **Aucune baisse mesurable des prix près du rivage après l’inscription de la commune.** L’écart de prix entre les logements à moins de 200 m du rivage et ceux plus éloignés de la même commune a varié de −0,3 % [−2,2 ; +1,6] après l’inscription, par rapport aux communes littorales jamais inscrites ; de −0,2 % [−3,6 ; +3,3] par rapport aux communes inscrites seulement en 2026. Moins de 4 % des ventes à moins de 200 m des communes inscrites sont près d’un rivage en recul ; pour celles-ci seules, estimables pour le seul décret de 2023 faute d’effectifs : +0,8 % [−3,5 ; +5,3]. En écartant les ventes de l’année précédant l’inscription, période de délibération des communes, l’estimation devient −1,2 % [−4,1 ; +1,7] : une baisse allant jusqu’à 4 % ne peut pas être exclue.
- **La comparaison de communes entières n’est pas interprétable.** Avant leur inscription, les prix des communes inscrites évoluaient déjà différemment de ceux des autres communes littorales (test sur les années antérieures : p < 0,001) ; seule la comparaison au sein de chaque commune, près du rivage contre plus loin, est retenue.

L’inscription engage une procédure : la commune dispose de plusieurs années pour établir la carte locale d’exposition et l’intégrer à son document d’urbanisme. Les effets qui touchent les logements existants passent par cette carte : information des acquéreurs une fois les zones délimitées, droit de préemption de la collectivité. L’étude mesure donc l’effet de l’inscription et de l’annonce des règles à venir, pas celui d’un zonage adopté, que les données nationales ne permettent pas encore de suivre.

## Question

L’érosion côtière menace des logements, et le recul progressif du trait de côte n’est pas couvert par le régime des catastrophes naturelles. Les acheteurs paient-ils moins cher près d’un rivage qui recule ? L’inscription d’une commune sur la liste « trait de côte », qui annonce des restrictions de construction près du rivage, a-t-elle fait baisser les prix des logements les plus proches de la mer ?

## Données

| Source | Producteur, licence | Millésime |
|---|---|---|
| Demandes de valeurs foncières géolocalisées (géo-DVF), 2021 à 2025 | DGFiP, Etalab, Licence Ouverte 2.0 | publication d’avril 2026 |
| Indicateur national de l’érosion côtière | Cerema, ministère chargé de l’environnement, Géolittoral, Licence Ouverte 2.0 | édition de juin 2018 |
| Nature de la côte (trait de côte métropolitain) | Cerema, Géolittoral | édition d’avril 2019 |
| Liste des communes devant adapter leur action en matière d’urbanisme au recul du trait de côte | Ministère de la Transition écologique, data.gouv.fr | version de février 2026 (décret n° 2026-95) |

**Ventes.** Ventes simples d’un seul logement de l’étude 03 (mêmes filtres), situées par le centroïde de la parcelle à moins de 2 km du trait de côte (couche « nature de la côte » : côtes rocheuses, sableuses, vaseuses ou artificialisées ; la classe « sans rattachement », qui suit les berges des estuaires et des cours d’eau, est exclue) : 436 132 ventes.

**Érosion.** L’indicateur national est publié par carrés de 200 m le long du rivage. Chaque vente reçoit le taux d’évolution du carré le plus proche, s’il est à moins de 500 m et à moins de 200 m de plus que le rivage le plus proche (sinon, le carré décrirait un autre rivage : ces 7 777 ventes forment une classe à part). L’indicateur compare deux traits de côte séparés de plusieurs décennies ; le Cerema indique une incertitude minimale de 0,25 m/an sur les taux. Classes : stable (moins de 0,25 m/an dans un sens ou dans l’autre), recul modéré (0,25 à 1 m/an), recul fort (plus de 1 m/an), avancée (au moins 0,25 m/an), taux non calculé (ouvrages, un seul trait de côte), sans indicateur (ports, falaises et côtes non suivies). La classe stable comprend 20 305 ventes face à un taux exactement nul (classe « non perceptible » du Cerema) ; une variante les écarte. Un écart n’est publié que pour une classe d’au moins 200 ventes dans l’échantillon. Le signe des taux (négatif en cas de recul) a été vérifié sur des sites connus (Lacanau, Soulac-sur-Mer). Ventes à moins de 2 km : sans indicateur à moins de 500 m 276 752, stable 62 451, taux non calculé 61 330, avancée 17 920, recul modéré 9 197, indicateur apparié à un autre rivage 7 777, recul fort 705.

**Inscription.** Date de première inscription de la commune retenue par la liste du ministère (lendemain de la publication du décret ; le décret de 2022 comptait 126 communes, 123 codes actuels après fusions) : décret n° 2023-698 du 31 juillet 2023 (86 797 ventes), décret n° 2022-750 du 29 avril 2022 (49 033 ventes), décret n° 2024-531 du 10 juin 2024 (28 044 ventes), décret n° 2026-95 du 13 février 2026 (15 461 ventes).

## Méthode

**Distance et érosion.** Régression hédonique sur les ventes à moins de 2 km (distance) ou à moins de 300 m de la côte (érosion) :
ln(prix) = Σ β · 1[classe] + bandes de distance à la côte + ln(surface) + ln(surface)² + pièces + dépendance + maison + maison × ln(1 + terrain) + maison × terrain non renseigné + effet fixe section cadastrale + effet fixe commune × trimestre + ε.
Référence : rivage stable (érosion) ; ventes situées entre 1 et 2 km (distance). L’écart vaut exp(β) − 1.

**Inscription : triple différence.** Pour chaque décret (cohorte), sur les communes inscrites par ce décret et les communes témoins :
ln(prix) = δ · 1[à moins de 200 m de la côte] × 1[commune inscrite] × 1[après l’inscription] + caractéristiques + effets fixes section, commune × trimestre, proche × commune, proche × trimestre + ε.
Deux groupes de témoins : les communes littorales jamais inscrites (516 communes ayant des ventes à moins de 2 km), et les communes inscrites seulement en février 2026, après la période des ventes (45 communes), qui ont fait le même choix que les communes inscrites. Agrégation pondérée par les ventes à moins de 200 m après l’inscription ; écart-type prudent (moyenne pondérée des écarts-types). Étude d’événement par année relative à l’inscription (référence : l’année précédente), toutes cohortes, avec un test joint des années antérieures.

**Commune entière.** Même découpage, avec 1[commune inscrite] × 1[après l’inscription] et des effets fixes section et département × trimestre.

Écarts-types groupés par commune.

## Résultats

### Distance à la côte

| Distance au rivage | Écart par rapport à 1-2 km [IC 95 %] | Ventes |
|---|---|---|
| 0-50 m | +34,0 % [+30,3 ; +37,9] | 9 873 |
| 50-100 m | +24,9 % [+22,1 ; +27,8] | 23 207 |
| 100-200 m | +14,7 % [+13,0 ; +16,5] | 50 326 |
| 200-300 m | +9,1 % [+7,1 ; +11,1] | 43 881 |
| 300-500 m | +5,9 % [+4,1 ; +7,7] | 68 490 |
| 500-1000 m | +2,9 % [+1,5 ; +4,3] | 112 956 |

### Érosion du rivage le plus proche (ventes à moins de 300 m)

| Rivage, par rapport à un rivage stable | Tous logements | Maisons | Appartements | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Recul modéré (−1 à −0,25 m/an) | −0,1 % [−3,7 ; +3,7] | −1,6 % [−7,9 ; +5,1] | +0,4 % [−3,9 ; +4,8] | 5 564 |
| Recul fort (plus de 1 m/an) | −3,9 % [−13,0 ; +6,1] | – (moins de 200 ventes) | −8,4 % [−19,5 ; +4,1] | 387 |
| Avancée (au moins +0,25 m/an) | +1,8 % [−0,7 ; +4,4] | −2,6 % [−9,2 ; +4,6] | +2,4 % [−0,5 ; +5,4] | 10 560 |
| Taux non calculé (ouvrages, un seul trait de côte) | −0,6 % [−2,6 ; +1,4] | −1,6 % [−4,1 ; +0,9] | −0,6 % [−3,0 ; +1,9] | 36 695 |
| Sans indicateur à moins de 500 m | −3,1 % [−6,8 ; +0,7] | +0,9 % [−3,2 ; +5,2] | −3,9 % [−8,4 ; +0,9] | 29 710 |
| Indicateur apparié à un autre rivage (écarté) | −4,2 % [−7,8 ; −0,5] | −2,9 % [−7,1 ; +1,5] | −4,5 % [−8,8 ; −0,1] | 7 777 |

Référence sans les taux exactement nuls (classe « non perceptible » du Cerema) : recul modéré −0,2 % [−3,9 ; +3,7], recul fort −3,4 % [−12,4 ; +6,4]. Les logements proches d’un rivage sans indicateur (ports, falaises, côtes non suivies) ou dont l’indicateur décrit un autre rivage se vendent un peu moins cher que ceux proches d’un rivage stable (−3,1 % [−6,8 ; +0,7] et −4,2 % [−7,8 ; −0,5]) : la classe de référence, souvent des côtes sableuses suivies, est elle-même recherchée, ce qui invite à lire ces écarts avec prudence. Les rivages en recul sont souvent des plages ; un logement qui en est proche bénéficie aussi de leur attrait. La comparaison se fait à distance égale de la côte et dans la même section cadastrale, mais ne peut pas séparer complètement l’attrait d’une plage de la menace de l’érosion.

### Inscription sur la liste « trait de côte »

| Cohorte | Témoins | Communes inscrites | Communes témoins | Ventes à moins de 200 m après | À moins de 200 m du rivage [IC 95 %] | Commune entière [IC 95 %] |
|---|---|---|---|---|---|---|
| décret n° 2022-750 du 29 avril 2022 | inscrites en 2026 | 95 | 45 | 6 933 | −1,2 % [−4,4 ; +2,0] | +0,1 % [−1,4 ; +1,7] |
| décret n° 2023-698 du 31 juillet 2023 | inscrites en 2026 | 106 | 45 | 5 507 | +0,8 % [−2,9 ; +4,6] | +1,1 % [−0,7 ; +3,0] |
| décret n° 2024-531 du 10 juin 2024 | inscrites en 2026 | 58 | 45 | 1 696 | +0,5 % [−3,0 ; +4,1] | +2,7 % [+0,6 ; +4,9] |
| décret n° 2022-750 du 29 avril 2022 | jamais inscrites | 95 | 516 | 6 933 | −0,8 % [−2,5 ; +1,0] | +0,1 % [−1,3 ; +1,5] |
| décret n° 2023-698 du 31 juillet 2023 | jamais inscrites | 106 | 516 | 5 507 | +0,1 % [−1,8 ; +2,0] | −0,7 % [−1,8 ; +0,3] |
| décret n° 2024-531 du 10 juin 2024 | jamais inscrites | 58 | 516 | 1 696 | +0,5 % [−2,1 ; +3,2] | +2,3 % [+0,3 ; +4,4] |

| Agrégat | À moins de 200 m du rivage [IC 95 %] | Commune entière [IC 95 %] |
|---|---|---|
| Témoins : communes jamais inscrites | −0,3 % [−2,2 ; +1,6] | −0,1 % [−1,4 ; +1,2] |
| Témoins : communes inscrites en 2026 | −0,2 % [−3,6 ; +3,3] | +0,9 % [−0,9 ; +2,6] |

| Variante (témoins jamais inscrits) | Décret de 2022 | Décret de 2023 | Décret de 2024 | Ensemble des décrets estimables |
|---|---|---|---|---|
| À moins de 100 m du rivage (au lieu de 200 m) | +0,1 % [−2,3 ; +2,5] | −0,4 % [−2,6 ; +2,0] | 0,0 % [−3,4 ; +3,4] | −0,1 % [−2,6 ; +2,4] |
| À moins de 200 m d’un rivage en recul, par rapport aux ventes à plus de 200 m | – | +0,8 % [−3,5 ; +5,3] | – | +0,8 % [−3,5 ; +5,3] |
| Écarts-types groupés par département (26 départements) | −0,8 % [−2,3 ; +0,8] | +0,1 % [−1,9 ; +2,0] | +0,5 % [−2,1 ; +3,2] | −0,3 % [−2,1 ; +1,6] |
| Sans les ventes de l’année précédant l’inscription (anticipation) | −2,4 % [−5,6 ; +0,9] | −0,2 % [−2,5 ; +2,1] | +0,4 % [−2,7 ; +3,7] | −1,2 % [−4,1 ; +1,7] |
| Sans Marseille | −0,8 % [−2,5 ; +1,0] | −0,1 % [−2,3 ; +2,1] | +0,5 % [−2,1 ; +3,2] | −0,4 % [−2,4 ; +1,7] |
| Sans Nice | −0,7 % [−2,4 ; +1,1] | +0,3 % [−1,6 ; +2,2] | +0,8 % [−1,8 ; +3,4] | −0,1 % [−2,0 ; +1,8] |

**Année par année** (écart par rapport à l’année précédant l’inscription ; témoins : communes jamais inscrites et communes inscrites en 2026) :

| Année relative à l’inscription | À moins de 200 m du rivage [IC 95 %] | Commune entière [IC 95 %] |
|---|---|---|
| ≤ −3 | −0,3 % [−2,8 ; +2,2] | −2,2 % [−3,4 ; −1,0] |
| −2 | +0,5 % [−1,0 ; +2,0] | −0,7 % [−1,7 ; +0,3] |
| 0 | +0,6 % [−0,9 ; +2,0] | −0,5 % [−1,1 ; +0,2] |
| +1 | −0,1 % [−1,6 ; +1,4] | −0,6 % [−1,6 ; +0,3] |
| +2 | −0,8 % [−2,6 ; +1,1] | +0,2 % [−0,9 ; +1,4] |
| ≥ +3 | −0,1 % [−3,0 ; +3,0] | +0,7 % [−1,2 ; +2,7] |

Test joint des années antérieures : front de mer p = 0,63, commune entière p < 0,001. Pour la commune entière, les écarts antérieurs à l’inscription ne sont pas nuls : les communes volontaires évoluaient déjà différemment, et la comparaison de communes entières n’est pas interprétable. Les années extrêmes mêlent des cohortes différentes (≤ −3 : décrets de 2023 et 2024 ; ≥ +3 : décret de 2022). Avec des écarts-types groupés par département, il n’y a que 26 groupes, dont 22 avec des communes inscrites.

## Limites

- **Indicateur ancien.** L’indicateur national compare des traits de côte séparés de plusieurs décennies (édition de 2018) ; il ne reflète ni les épisodes récents ni les projections. Les cartes locales d’exposition, plus précises, ne sont pas rassemblées dans une base nationale.
- **Puissance.** Peu de ventes se situent près d’un rivage en recul fort (387 à moins de 300 m) : les intervalles sont larges.
- **Annonce, pas zonage.** L’étude mesure l’effet de l’inscription, pas celui d’une carte d’exposition adoptée.
- **Volontariat.** Les communes inscrites l’ont été sur leur demande ou avec leur accord ; la comparaison au sein de chaque commune neutralise ce choix, pas la comparaison de communes entières.
- **Champ.** France métropolitaine, hors Alsace et Moselle (absentes de DVF) ; ventes de 2021 à 2025 ; le centroïde de la parcelle situe mal les grandes parcelles.

## Fichiers diffusés

Dans `donnees/`, CSV UTF-8, séparateur virgule, point décimal.

| Fichier | Contenu |
|---|---|
| `cote_distance.csv` | Écart de prix par bande de distance à la côte |
| `cote_erosion.csv` | Écart de prix selon l’érosion du rivage le plus proche |
| `cote_decret_cohortes.csv` | Effet de l’inscription par décret et groupe de témoins |
| `cote_decret_variantes.csv` | Variantes : à moins de 100 m, rivage en recul, écarts-types par département, anticipation, sans Marseille, sans Nice |
| `cote_decret_evenement.csv` | Étude d’événement par année relative à l’inscription |

| Colonne | Définition |
|---|---|
| `ecart`, `ic_bas`, `ic_haut` | Écart de prix exp(β) − 1 et intervalle de confiance à 95 % |
| `beta`, `se` | Coefficient et écart-type (groupé par commune) |
| `front_de_mer_*`, `commune_*` | Mêmes grandeurs pour la triple différence (front de mer) et la commune entière |
| `temoins` | `jamais` : communes jamais inscrites ; `pas_encore` : communes inscrites en 2026 |
| `ventes_modele`, `ventes_classe`, `ventes_bande` | Ventes retenues par le modèle, de la classe, de la bande |

## Reproduire

```
python research/etudes/03-indice-prix/indice.py            # ventes (voir les études 02 et 03)
python research/etudes/05-argile-prix/prepare.py           # ventes géolocalisées
python research/etudes/07-trait-de-cote/fetch_cote.py
python research/etudes/07-trait-de-cote/prepare.py
python research/etudes/07-trait-de-cote/model.py
python research/etudes/07-trait-de-cote/rapport.py
```

## Citer

Fonciris (2026), *Trait de côte : le front de mer paie-t-il l’érosion ?*, version 1.0, ventes DVF 2021-2025, indicateur national de l’érosion côtière et liste des communes « trait de côte ». Licence Ouverte 2.0.

## Références

- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets (article L. 321-15 du code de l’environnement ; articles L. 121-22-1 et suivants du code de l’urbanisme).
- Ordonnance n° 2022-489 du 6 avril 2022 relative à l’aménagement durable des territoires littoraux exposés au recul du trait de côte.
- Décret n° 2022-750 du 29 avril 2022 établissant la liste des communes dont l’action en matière d’urbanisme et la politique d’aménagement doivent être adaptées aux phénomènes hydrosédimentaires entraînant l’érosion du littoral, et décrets la complétant (2023, 2024, 2026).
- Cerema (2018), *Indicateur national de l’érosion côtière*, spécifications techniques et dictionnaire de données, Géolittoral.
- Ministère de la Transition écologique, « Liste des communes volontaires pour s’adapter au recul du trait de côte », data.gouv.fr.