# Indice Fonciris des prix des logements anciens

*Étude Fonciris n° 03, version 1.0 du 12 octobre 2026. Données : ventes DVF de 2021 à 2025 (publication DGFiP d’avril 2026). Ce document est généré par `rapport.py` à partir des résultats.*

## Résumé

L’indice Fonciris mesure l’évolution du prix des logements anciens à qualité constante, à partir des seules données publiques : il compare des logements de surface, de nombre de pièces et d’emplacement comparables. Il est trimestriel pour la France métropolitaine hors Alsace et Moselle, les régions et les départements, et annuel pour 553 indices communaux (420 communes) et 1 009 indices intercommunaux (794 EPCI).

- **France métropolitaine hors Alsace et Moselle** : en moyenne annuelle, le prix des logements anciens a culminé en 2022. En 2025, il est supérieur de 1,1 % à 2024 (intervalle de confiance à 95 % : +1,0 % à +1,3 %) et inférieur de 3,1 % à 2022 (−3,3 % à −3,0 %).
- **Maisons et appartements**, 2025 par rapport à 2022 : −3,2 % et −3,1 %.
- **Cohérence avec les indices Notaires-Insee** : au niveau national, les glissements annuels des deux indices diffèrent en moyenne, en valeur absolue, de 0,40 point ; les variations trimestrielles sont corrélées à 0,973. Les indices départementaux sont plus bruités.

## Question

Les prix des logements anciens montent-ils ou baissent-ils, et où ? Les indices Notaires-Insee font référence, mais reposent sur des bases notariales qui ne sont pas ouvertes et ne descendent qu’à quelques départements et grandes villes. Les médianes de prix au mètre carré publiées à partir de DVF mélangent les évolutions de prix et les changements dans le type de biens vendus. L’indice Fonciris applique une méthode hédonique reconnue aux données publiques de la DGFiP, jusqu’à la commune.

## Données

| Source | Producteur, licence | Millésime |
|---|---|---|
| Demandes de valeurs foncières géolocalisées (géo-DVF), 2021 à 2025 | DGFiP, Etalab, Licence Ouverte 2.0 | publication d’avril 2026 |
| Indices Notaires-Insee des prix des logements anciens (comparaison) | Insee, base 100 en 2015, séries brutes | extraction du 12 octobre 2026 |
| Table d’appartenance géographique des communes | Insee, Licence Ouverte 2.0 | 1er janvier 2026 |

Ventes retenues : ventes simples d’un seul logement (maison ou appartement, avec ou sans dépendance, sans local commercial), de 9 à 400 m², de 1 à 15 pièces, de 300 à 30 000 €/m², hors ventes en l’état futur d’achèvement, hors 1 % des prix au mètre carré les plus bas et 1 % les plus hauts par département, type et année : 4 217 162 ventes (2 384 562 maisons, 1 832 600 appartements). Saint-Martin et Saint-Barthélemy sont exclus de l’indice de la Guadeloupe. DVF ne permet pas d’écarter les premières ventes de logements neufs achevés : le champ est celui des logements anciens au sens large, alors que les indices Notaires-Insee retiennent l’ancien au sens fiscal (logements non soumis à la TVA).

## Méthode

**Indice élémentaire.** Pour chaque département et chaque type de logement, régression hédonique à indicatrices temporelles (Eurostat, *Handbook on Residential Property Prices Indices*, 2013, chapitre 5) :

ln(prix) = Σ γ_t · 1[trimestre = t] + ln(surface) + ln(surface)² + pièces + dépendance (+ terrain et terrain non renseigné pour les maisons) + effet fixe de section cadastrale + ε.

L’effet fixe de section compare chaque vente aux ventes du même quartier cadastral : l’indice n’est pas déformé quand la part des ventes situées dans les quartiers chers varie. L’indice vaut 100 · exp(γ_t), base 100 au premier trimestre 2021. Un département n’est estimé que s’il compte au moins 30 ventes à chaque trimestre.

**Écarts-types.** Pour les départements : groupés par commune s’il y a au moins 30 communes et que la matrice de covariance des indicatrices est de plein rang ; sinon groupés par section cadastrale ; sinon robustes à l’hétéroscédasticité (HC1). Les intervalles ne traduisent que l’aléa d’échantillonnage, pas les choix de méthode ni les différences de champ.

**Agrégation.** Les indices régionaux et national sont des moyennes arithmétiques des indices départementaux, pondérées par la valeur des ventes de 2021 (indice de type Young, à pondérations fixes). Les indices Notaires-Insee agrègent aussi arithmétiquement au-dessus du département, avec des pondérations tirées de la valeur d’un parc de référence renouvelé tous les deux ans (Insee Méthodes n° 132, partie 4.4). L’indice « ensemble » agrège maisons et appartements de la même façon, avec les types disponibles (Paris : les appartements seulement ; Creuse, Lozère : les maisons seulement).

**Évolutions.** Les évolutions annuelles comparent des moyennes annuelles de l’indice, les séries trimestrielles étant brutes (non corrigées des variations saisonnières). L’évolution entre 2024T4 et 2025T4 compare deux mêmes trimestres ; l’évolution depuis 2021T1 compare deux trimestres différents d’une série brute et inclut donc un effet saisonnier. Leur intervalle de confiance est obtenu par la méthode delta à partir de la matrice de covariance complète des γ de chaque modèle, les départements étant des échantillons indépendants.

**Communes et intercommunalités.** Même modèle avec des indicatrices d’année (base 100 en 2021), pour chaque commune ou EPCI qui compte au moins 150 ventes du type chaque année. Écarts-types groupés par section cadastrale pour les communes et par commune pour les EPCI, s’il y a au moins 30 groupes ; sinon robustes à l’hétéroscédasticité (HC1), qui ignorent la corrélation des prix au sein d’un quartier et peuvent donner des intervalles trop étroits : 189 indices communaux sur 553 et 8 indices intercommunaux sur 1 009 sont dans ce cas (colonne `variance`). Demi-largeur médiane de l’intervalle de confiance : 4,1 points pour les communes, 5,0 points pour les EPCI.

**Révisions.** La DGFiP publie DVF sur cinq années glissantes, deux fois par an. À chaque publication, l’indice sera réestimé sur la nouvelle fenêtre de cinq ans et raccordé à la série déjà publiée par le rapport des moyennes de la dernière année commune ; chaque version est datée et conservée.

## Comparaison avec les indices Notaires-Insee

| Zone et type | Corrélation des variations trimestrielles | Écart absolu moyen des glissements annuels (points) | Évolution 2021T1-2025T4, Fonciris | Évolution, Notaires-Insee |
|---|---|---|---|---|
| France métropolitaine, ensemble | 0,973 | 0,40 | +7,0 % | +5,6 % |
| France métropolitaine, maisons | 0,971 | 0,46 | +9,5 % | +7,8 % |
| France métropolitaine, appartements | 0,959 | 0,40 | +3,0 % | +2,7 % |
| Île-de-France, ensemble | 0,962 | 0,39 | −6,4 % | −6,7 % |
| Hauts-de-France, ensemble | 0,970 | 0,59 | +8,7 % | +5,1 % |
| Auvergne-Rhône-Alpes, ensemble | 0,976 | 0,52 | +9,4 % | +7,2 % |
| Provence-Alpes-Côte d’Azur, ensemble | 0,888 | 0,66 | +15,4 % | +15,9 % |

Sur l’ensemble de la période, l’indice Fonciris national progresse de 1,4 point de pourcentage de plus que l’indice Notaires-Insee : les deux séries ont le même profil, mais l’écart grandit progressivement ; il est aussi plus élevé chaque troisième trimestre, l’indice Fonciris ayant une saisonnalité plus marquée. Une partie de cette dérive pourrait venir de caractéristiques que DVF ne décrit pas et que l’indice Notaires-Insee contrôle (état du bien, étiquette énergétique) : si les logements vendus s’améliorent, l’indice Fonciris compte cette amélioration comme une hausse de prix. Cette hypothèse n’est pas testée ici.

Par type de logement, la corrélation des variations trimestrielles va de 0,819 à 0,962 pour les régions comparées, et de 0,774 à 0,950 pour les 15 indices départementaux d’Île-de-France. L’indice Notaires-Insee de France métropolitaine inclut l’Alsace et la Moselle, utilise des caractéristiques absentes de DVF (époque de construction, état, étiquette énergétique, salles de bains, garage ou parking, étage et ascenseur) et sa propre stratification géographique.

| Ville | Année | Indice annuel Fonciris (base 100 en 2021) | Notaires-Insee, moyenne annuelle |
|---|---|---|---|
| Marseille, appartements | 2022 | 109,0 [108,2 ; 109,8] | 109,6 |
| Marseille, appartements | 2023 | 110,5 [109,5 ; 111,5] | 111,6 |
| Marseille, appartements | 2024 | 107,3 [106,2 ; 108,3] | 107,7 |
| Marseille, appartements | 2025 | 110,2 [109,1 ; 111,2] | 109,9 |
| Lyon, appartements | 2022 | 99,9 [99,0 ; 100,8] | 100,5 |
| Lyon, appartements | 2023 | 93,9 [92,9 ; 94,9] | 94,8 |
| Lyon, appartements | 2024 | 87,6 [86,7 ; 88,5] | 87,5 |
| Lyon, appartements | 2025 | 87,7 [86,7 ; 88,7] | 86,9 |
| Lille, maisons (Fonciris : intercommunalité ; Notaires-Insee : agglomération) | 2022 | 106,1 [105,4 ; 106,8] | 105,6 |
| Lille, maisons (Fonciris : intercommunalité ; Notaires-Insee : agglomération) | 2023 | 101,7 [100,8 ; 102,6] | 102,5 |
| Lille, maisons (Fonciris : intercommunalité ; Notaires-Insee : agglomération) | 2024 | 97,7 [96,5 ; 98,9] | 98,4 |
| Lille, maisons (Fonciris : intercommunalité ; Notaires-Insee : agglomération) | 2025 | 99,4 [98,4 ; 100,4] | 99,8 |

## Résultats

### France métropolitaine hors Alsace et Moselle

| Type | 2025 contre 2024 | 2025 contre 2022 | 2025T4 contre 2024T4 | 2025T4 contre 2021T1 |
|---|---|---|---|---|
| Ensemble | +1,1 % [+1,0 ; +1,3] | −3,1 % [−3,3 ; −3,0] | +1,1 % [+0,9 ; +1,3] | +7,0 % [+6,7 ; +7,3] |
| Maisons | +0,9 % [+0,7 ; +1,0] | −3,2 % [−3,4 ; −3,0] | +0,6 % [+0,3 ; +0,9] | +9,5 % [+9,1 ; +9,9] |
| Appartements | +1,6 % [+1,4 ; +1,8] | −3,1 % [−3,3 ; −2,8] | +2,0 % [+1,7 ; +2,3] | +3,0 % [+2,5 ; +3,5] |

Moyennes annuelles de l’indice (base 100 au premier trimestre 2021) :

| Année | Ensemble | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| 2021 | 103,5 | 104,6 | 101,8 |
| 2022 | 110,5 | 113,4 | 106,0 |
| 2023 | 109,9 | 113,2 | 104,9 |
| 2024 | 105,8 | 108,9 | 101,1 |
| 2025 | 107,0 | 109,8 | 102,8 |

Le maximum trimestriel de la série brute est atteint au 3e trimestre 2022, en partie pour des raisons saisonnières.

### Régions métropolitaines, ensemble

| Région | 2025 contre 2024 | 2025 contre 2022 |
|---|---|---|
| Nouvelle-Aquitaine | −0,3 % [−0,7 ; +0,1] | −4,3 % [−4,9 ; −3,8] |
| Pays de la Loire | +0,1 % [−0,3 ; +0,5] | −4,6 % [−5,4 ; −3,8] |
| Île-de-France | +0,7 % [+0,5 ; +1,0] | −9,2 % [−9,4 ; −9,0] |
| Centre-Val de Loire | +0,9 % [+0,4 ; +1,5] | −2,6 % [−3,2 ; −2,0] |
| Occitanie | +1,0 % [+0,6 ; +1,3] | −0,3 % [−0,9 ; +0,2] |
| Auvergne-Rhône-Alpes | +1,2 % [+0,9 ; +1,6] | −2,3 % [−2,8 ; −1,8] |
| Bretagne | +1,6 % [+1,1 ; +2,1] | +1,5 % [+0,8 ; +2,3] |
| Normandie | +1,8 % [+1,3 ; +2,3] | −0,1 % [−0,6 ; +0,4] |
| Hauts-de-France | +2,0 % [+1,6 ; +2,4] | −2,5 % [−3,1 ; −2,0] |
| Provence-Alpes-Côte d’Azur | +2,1 % [+1,7 ; +2,5] | +2,5 % [+2,1 ; +3,0] |
| Grand Est | +2,4 % [+1,7 ; +3,0] | −0,3 % [−1,0 ; +0,4] |
| Bourgogne-Franche-Comté | +2,4 % [+1,7 ; +3,0] | +0,2 % [−0,5 ; +0,8] |
| Corse | +2,5 % [+0,1 ; +5,0] | +2,5 % [+0,4 ; +4,6] |

11 régions ont une évolution entre 2024 et 2025 dont l’intervalle de confiance exclut zéro.

### Départements

Entre 2024 et 2025 (moyennes annuelles, ensemble), 45 départements métropolitains ont une hausse dont l’intervalle de confiance exclut zéro : Ardennes (+4,7 %), Aveyron (+3,9 %), Meuse (+3,8 %), Vosges (+3,7 %), Corse-du-Sud (+3,6 %), Alpes-Maritimes (+3,6 %), Doubs (+3,5 %), Allier (+3,4 %), Indre (+3,3 %), Hautes-Alpes (+3,1 %), Hautes-Pyrénées (+3,0 %), Manche (+2,9 %), Saône-et-Loire (+2,8 %), Côte-d’Or (+2,7 %), Ille-et-Vilaine (+2,6 %), Marne (+2,6 %), Ain (+2,5 %), Mayenne (+2,4 %), Pas-de-Calais (+2,4 %), Calvados (+2,3 %), Haute-Savoie (+2,3 %), Nord (+2,3 %), Savoie (+2,3 %), Aisne (+2,2 %), Ardèche (+2,1 %), Deux-Sèvres (+2,1 %), Cher (+2,1 %), Vienne (+2,0 %), Paris (+2,0 %), Sarthe (+2,0 %), Finistère (+2,0 %), Tarn (+2,0 %), Vaucluse (+1,9 %), Eure (+1,8 %), Somme (+1,8 %), Meurthe-et-Moselle (+1,8 %), Maine-et-Loire (+1,7 %), Var (+1,7 %), Aude (+1,4 %), Pyrénées-Orientales (+1,2 %), Bouches-du-Rhône (+1,1 %), Seine-et-Marne (+1,0 %), Seine-Maritime (+0,8 %), Hauts-de-Seine (+0,7 %), Haute-Garonne (+0,7 %) ; 3 ont une baisse significative : Gironde (−2,1 %), Loire-Atlantique (−0,8 %), Yvelines (−0,7 %). Les autres évolutions départementales métropolitaines ne se distinguent pas de zéro à 95 %. Outre-mer : Guadeloupe +1,1 % [−2,1 ; +4,4], Martinique +2,5 % [−1,2 ; +6,4], Guyane +5,3 % [+0,8 ; +10,0], La Réunion +2,1 % [+0,3 ; +4,0]. Sur près de cent tests, quelques départements peuvent apparaître significatifs par le seul hasard ; l’ordre de grandeur compte plus que le classement. Tous les départements, avec leurs intervalles, sont dans `donnees/indice_departements.csv` et `donnees/evolutions.csv`.

## Limites

- **Caractéristiques.** DVF ne décrit ni l’état, ni l’étage, ni l’étiquette énergie. Si la qualité des logements vendus change dans une section au fil du temps, l’indice l’attribue en partie au prix.
- **Délai.** Les ventes sont publiées par la DGFiP avec un décalage de plusieurs mois ; le dernier trimestre peut être révisé à la publication suivante.
- **Champ.** DVF ne couvre ni l’Alsace, ni la Moselle, ni Mayotte. Les indices des départements d’outre-mer sont publiés à part et n’entrent pas dans l’indice national.
- **Pondérations.** Elles sont fixées sur la valeur des ventes de 2021 ; elles seront révisées à chaque raccordement.

## Fichiers diffusés

Dans `donnees/`, CSV UTF-8, séparateur virgule, point décimal.

| Fichier | Contenu |
|---|---|
| `indice_france.csv`, `indice_regions.csv`, `indice_departements.csv` | Indice trimestriel par territoire et type (maisons, appartements, ensemble) |
| `evolutions.csv` | Évolutions annuelles et trimestrielles par territoire et type, avec intervalles |
| `indice_communes_annuel.csv`, `indice_epcis_annuel.csv` | Indice annuel par commune et par EPCI |
| `evolution_communes_2025_2024.csv`, `evolution_epcis_2025_2024.csv` | Évolution 2025 contre 2024 par commune et par EPCI, avec intervalle |

| Colonne | Définition |
|---|---|
| `code`, `commune`, `epci` | Code officiel géographique 2026 (département, région, « France », commune, SIREN de l’EPCI) |
| `type` | `maison`, `appartement` ou `ensemble` |
| `periode` | Trimestre (`2025T4`) ou année |
| `indice`, `ic_bas`, `ic_haut` | Indice (base 100 au premier trimestre 2021, ou en 2021) et intervalle de confiance à 95 % |
| `ventes` | Ventes de la période utilisées par le modèle |
| `departements` | Départements agrégés |
| `mesure` | `annuelle_2025_2024`, `annuelle_2025_2022` (moyennes annuelles), `trimestre_2025T4_2024T4`, `depuis_2021T1` |
| `evolution`, `ic_bas`, `ic_haut` | Évolution et intervalle de confiance à 95 % (fichiers d’évolution) |
| `variance` | Type d’écarts-types retenu |

## Reproduire

```
python research/etudes/02-valeur-verte/prepare_dvf.py      # DVF 2021-2025 en Parquet (voir l’étude 02)
python research/etudes/03-indice-prix/indice.py
python research/etudes/03-indice-prix/validation.py
python research/etudes/03-indice-prix/rapport.py
python -m pytest research/etudes/03-indice-prix
```

## Citer

Fonciris (2026), *Indice Fonciris des prix des logements anciens*, version 1.0, ventes DVF 2021-2025. Licence Ouverte 2.0.

## Références

- Eurostat (2013), *Handbook on Residential Property Prices Indices (RPPIs)*, Luxembourg, Office des publications de l’Union européenne.
- Hill R. (2013), « Hedonic price indexes for residential housing: a survey, evaluation and taxonomy », *Journal of Economic Surveys* 27(5), 879-914.
- Insee (2019), *Les indices Notaires-Insee des prix des logements anciens. Méthodologie v4*, Insee Méthodes n° 132, juin 2019.