# Bruit des avions : ce que disent les prix autour des aérodromes

*Étude Fonciris n° 09, version 1.0 du 13 octobre 2026. Données : ventes DVF de 2021 à 2025 (publication d’avril 2026), plans d’exposition au bruit des aérodromes (DGAC, via la Géoplateforme de l’IGN). Ce document est généré par `rapport.py` à partir des résultats.*

## Résumé

Autour de 224 aérodromes, dont 219 en métropole, un plan d’exposition au bruit (PEB) délimite des zones de bruit fort (A, la plus proche des pistes, et B), de bruit modéré (C) et une zone D, obligatoire pour les aérodromes les plus fréquentés et facultative ailleurs. En zones A et B, les logements neufs sont interdits, sauf exceptions (constructions liées à l’activité aéronautique ou agricole, logements de fonction ; en zone A, ces deux dernières seulement dans les secteurs déjà urbanisés). En zone C s’y ajoutent les maisons individuelles non groupées dans les secteurs déjà urbanisés et, dans des secteurs délimités, des opérations de renouvellement urbain. Dans ces trois zones, la rénovation, l’extension mesurée ou la reconstruction des logements existants peuvent être admises si elles n’accroissent pas le nombre d’habitants exposés. En zone D, on construit avec une isolation acoustique renforcée. Le PEB est un document d’urbanisme : il traduit des prévisions de bruit, pas des mesures.

- **88 010 logements vendus de 2021 à 2025 étaient en zone de PEB**, dans 659 communes : 193 en zone A, 1 161 en zone B, 19 903 en zone C, 66 753 en zone D. Les zones A et B, peu bâties, comptent peu de ventes. 41 % des ventes en zone sont dans des communes rattachées aux aérodromes parisiens (Roissy, Orly, Le Bourget).
- **Dans une même commune, l’écart de prix est plus marqué en zones B et C qu’en zone D.** Par rapport aux logements hors zone de la même commune vendus le même trimestre, à caractéristiques égales : maisons en zone B −12,8 % [−19,1 ; −6,0], en zone C −7,0 % [−10,6 ; −3,3], en zone D −3,4 % [−5,4 ; −1,4] ; appartements en zone C −15,0 % [−24,0 ; −4,9], en zone D −2,4 % [−5,8 ; +1,1]. Les autres zones comptent trop peu de ventes, ou des ventes trop concentrées, pour une estimation fiable (voir Résultats).
- **Entre logements voisins, l’écart se réduit nettement.** Dans la même section cadastrale : maisons en zone B −5,0 % [−8,7 ; −1,1], en zone C −1,9 % [−3,6 ; −0,2], en zone D −0,5 % [−1,7 ; +0,6] ; appartements en zone C −5,7 % [−8,0 ; −3,3], en zone D −1,9 % [−3,8 ; +0,02]. Cette comparaison ne permet pas de séparer l’effet du bruit, qui varie aussi d’un quartier à l’autre, de celui des autres différences entre quartiers. Il subsiste entre voisins un écart de quelques pour cent en zones B et C. Pour les maisons en zone D, l’écart n’est pas distinguable de zéro.
- **L’effet de l’information des acheteurs ne peut pas être isolé** : depuis le 1er juin 2020, un document indiquant la zone est annexé à la promesse et à l’acte de vente d’un logement situé en zone de PEB ; toutes les ventes étudiées sont postérieures.

## Question

Le bruit des avions se lit-il dans les prix des logements, et l’écart tient-il au classement de la parcelle ou au quartier ? Les zones du PEB, documents opposables, fournissent une délimitation commune à toute la France.

## Données

| Source | Producteur, licence | Millésime |
|---|---|---|
| Demandes de valeurs foncières géolocalisées (géo-DVF), 2021 à 2025 | DGFiP, Etalab, Licence Ouverte 2.0 | publication d’avril 2026 |
| Plans d’exposition au bruit (zones A, B, C, D) | DGAC, diffusion Géoplateforme de l’IGN (couche « dgac_peb_plan_wmsv ») | téléchargement du 13 octobre 2026 |
| Liste des aérodromes dotés d’un PEB | DGAC, Géoplateforme de l’IGN (couche « dgac_peb_arrete_wfs ») | téléchargement du 13 octobre 2026 |

**Zones.** La couche nationale des zones n’est servie qu’en WMS. Sa requête GetFeatureInfo renvoie les polygones des zones proches du point interrogé, avec leurs attributs (aérodrome, zone, indice, date de l’arrêté), mais **avec une géométrie simplifiée à la taille du pixel de la requête**. La reconstitution procède en deux temps : repérage des zones de chacun des 224 aérodromes (grilles de points et requêtes de rayon 0,2°), puis, pour chaque zone, une requête à la plus fine résolution servie (pixel de 0,0001°, une dizaine de mètres), dont la géométrie est conservée. Après retrait de 11 doublons exacts : 760 zones (195 zones A, 203 zones B, 223 zones C, 139 zones D) couvrant 229 km² en zone A, 382 en B, 1 343 en C et 2 129 en D. 85 plans n’ont pas de zone D, dont celui de Paris-Orly.

**Validation.** Pour 600 ventes tirées au hasard (échantillon stratifié : 100 par zone et 200 hors zone à moins de 500 m d’une limite), le service a été interrogé au point exact de la vente, et la zone dont la géométrie renvoyée contient le point a été comparée à la zone attribuée. Elles concordent dans 100,0 % des cas (0 désaccord ; `peb_validation.csv`). Cette validation vérifie la reconstitution à partir du service de la DGAC, non la conformité de ce service aux arrêtés publiés.

**Plans anciens.** Les plans sont datés de 1974 à 2022 (médiane 2007). Depuis 2002, les limites sont fixées en Lden, en règle générale 70 dB pour la zone A, entre 65 et 62 pour la limite extérieure de B, entre 57 et 55 pour celle de C et 50 pour D ; dans la couche diffusée (en retenant la plus basse des deux valeurs, certains plans ayant leurs attributs inversés), 27 plans portent pour la limite de C une valeur hors de cet intervalle (souvent 52 à 54) et 3 pour celle de B. 70 plans fixent encore au moins une limite en indice psophique, l’ancien indice. Les zones sont comparées par lettre, c’est-à-dire par catégorie réglementaire, et non par niveau de bruit en décibels.

**Ventes.** Ventes simples d’un seul logement (mêmes filtres que l’étude 05), situées par le centroïde de la parcelle ; une vente située dans les zones de deux aérodromes reçoit la plus exposée. Champ : ventes des communes ayant au moins une vente en zone (876 676 ventes, 659 communes). 157 aérodromes comptent au moins une vente en zone ; les autres ont des zones peu ou pas bâties, sont en Alsace et en Moselle, absentes de DVF (notamment Bâle-Mulhouse, Strasbourg-Entzheim, Colmar-Houssen), ou outre-mer (5 aérodromes, hors du champ des ventes). Les zones de l’aéroport de Genève, qui débordent en France, comptent 1 065 ventes.

## Méthode

ln(prix) = Σ β_zone · 1[zone] + ln(surface) + ln(surface)² + pièces + dépendance (+ terrain pour les maisons) + effets fixes + ε,
référence : logements hors PEB de la même commune. Deux comparaisons :

- **même commune** : effet fixe commune × trimestre ; l’écart mêle le bruit et tout ce qui distingue les quartiers exposés ;
- **même section** : effet fixe de section cadastrale en plus ; seules les sections comptant des ventes en zone et hors zone portent l’estimation, ce qui rapproche la comparaison de logements voisins de part et d’autre d’une limite.

Écarts-types groupés par commune ; variante groupée par département. Les observations seules dans leur cellule d’effet fixe sont retirées ; les effectifs publiés sont ceux des modèles. Chaque zone présente reçoit sa propre indicatrice ; un écart n’est publié que pour une zone d’au moins 100 ventes et, dans la comparaison par section, d’au moins 20 sections comptant des ventes en zone et hors zone. Ne sont pas publiés pour cette raison, dans la même section : maisons en zone A, appartements en zone B.

## Résultats

| Logements | Zone | Même commune [IC 95 %] | Même section [IC 95 %] | Même section, écarts-types par département | Ventes en zone | Communes | Sections en zone et hors zone |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Maisons | Zone A | −5,6 % [−21,2 ; +13,2] | non publié | non publié | 155 | 12 | 7 |
| Maisons | Zone B | −12,8 % [−19,1 ; −6,0] | −5,0 % [−8,7 ; −1,1] | −5,0 % [−8,9 ; −0,9] | 748 | 76 | 39 |
| Maisons | Zone C | −7,0 % [−10,6 ; −3,3] | −1,9 % [−3,6 ; −0,2] | −1,9 % [−3,7 ; −0,1] | 10 058 | 320 | 376 |
| Maisons | Zone D | −3,4 % [−5,4 ; −1,4] | −0,5 % [−1,7 ; +0,6] | −0,5 % [−1,6 ; +0,5] | 28 759 | 466 | 1 066 |
| Appartements | Zone A | non publié | non publié | non publié | 8 | 3 | 0 |
| Appartements | Zone B | −23,7 % [−36,1 ; −8,9]¹ | non publié | non publié | 345 | 19 | 3 |
| Appartements | Zone C | −15,0 % [−24,0 ; −4,9] | −5,7 % [−8,0 ; −3,3] | −5,7 % [−7,9 ; −3,4] | 9 371 | 122 | 84 |
| Appartements | Zone D | −2,4 % [−5,8 ; +1,1] | −1,9 % [−3,8 ; +0,02] | −1,9 % [−3,0 ; −0,8] | 37 079 | 229 | 324 |

Les trois dernières colonnes se rapportent au modèle par section.

¹ Appartements en zone B, comparaison dans la commune : 22 communes, dont une seule réunit 46 % des ventes ; estimation fragile.

### Aérodromes parisiens et autres (même section)

| Logements | Zone | Aérodromes parisiens [IC 95 %] | Ventes | Autres aérodromes [IC 95 %] | Ventes |
|---|---|---|---|---|---|
| Maisons | Zone B | non publié | 231 | −6,0 % [−11,1 ; −0,6] | 517 |
| Maisons | Zone C | −1,5 % [−3,3 ; +0,4] | 4 769 | −2,2 % [−4,3 ; −0,01] | 5 289 |
| Maisons | Zone D | −2,2 % [−4,0 ; −0,4] | 11 579 | −0,3 % [−1,6 ; +1,0] | 17 180 |
| Appartements | Zone B | non publié | 75 | non publié | 270 |
| Appartements | Zone C | −5,2 % [−8,7 ; −1,5] | 4 337 | −5,2 % [−8,0 ; −2,3] | 5 034 |
| Appartements | Zone D | −0,1 % [−3,0 ; +2,9] | 14 986 | −2,1 % [−4,1 ; +0,03] | 22 093 |

### Ventes en zone, principaux aérodromes

| Aérodrome | Zone A | Zone B | Zone C | Zone D | Total |
|---|---|---|---|---|---|
| Paris-Charles-de-Gaulle (LFPG) | 0 | 59 | 6 971 | 24 635 | 31 665 |
| Toulouse-Blagnac (LFBO) | 0 | 231 | 2 149 | 3 815 | 6 195 |
| Marseille-Provence (LFML) | 0 | 118 | 1 345 | 3 687 | 5 150 |
| Nice-Côte d’Azur (LFMN) | 0 | 0 | 1 058 | 3 498 | 4 556 |
| Nantes-Atlantique (LFRS) | 0 | 16 | 329 | 4 152 | 4 497 |
| Perpignan-Rivesaltes (LFMP) | 0 | 25 | 433 | 2 794 | 3 252 |
| Paris-Orly (LFPO) | 12 | 229 | 2 204 | 0 | 2 445 |
| Paris-Le Bourget (LFPB) | 0 | 25 | 152 | 2 178 | 2 355 |
| Bordeaux-Mérignac (LFBD) | 0 | 12 | 398 | 1 834 | 2 244 |
| Lyon-Saint-Exupéry (LFLL) | 1 | 26 | 622 | 1 389 | 2 038 |
| Carcassonne-Salvaza (LFMK) | 0 | 4 | 219 | 1 691 | 1 914 |
| Toulouse-Francazal (LFBF) | 0 | 1 | 49 | 1 740 | 1 790 |

## Limites

- **Zones réglementaires, pas bruit mesuré.** Les zones traduisent des prévisions de trafic à l’horizon du plan, souvent ancien ; l’exposition réelle peut différer. Un logement hors zone peut être survolé.
- **Écart, pas effet causal.** Dans la même section, les logements en zone et hors zone restent différents (distance aux pistes, aux axes, à la ville) ; l’écart n’est pas un prix du bruit. Les variables de DVF ne décrivent ni l’état du logement ni son isolation.
- **Zones A et B.** Peu bâties, elles comptent peu de ventes, concentrées dans quelques communes (pour les appartements en zone B, 46 % des ventes dans une seule commune) ; les estimations y sont imprécises ou non publiées.
- **Champ.** France métropolitaine hors Alsace et Moselle (absentes de DVF).
- **Reconstitution des zones.** Faute de fichier national téléchargeable, les zones sont reconstituées par requêtes au service de la DGAC, avec une géométrie simplifiée au pixel de 0,0001° (une dizaine de mètres) ; la validation contrôle l’assemblage, pas la précision des limites.

## Fichiers diffusés

| Fichier | Contenu |
|---|---|
| `peb_prix.csv` | Écart de prix par zone, type de logement et variante |
| `peb_ventes_par_aerodrome.csv` | Ventes en zone par aérodrome (code OACI) et par zone |
| `peb_validation.csv` | Échantillon de validation : vente (`id_mutation` DVF), zone attribuée (`peb`), zone dont la géométrie renvoyée par le service contient le point (`zone_serveur`), distance à la limite la plus proche en mètres, concordance |

| Colonne | Définition |
|---|---|
| `zone` | Zone du PEB (A, B, C, D) ; référence : hors PEB |
| `modele` | `principal` (section + commune × trimestre, écarts-types par commune), `sans_section` (commune × trimestre), `ecarts_types_departement` (principal, écarts-types par département) |
| `aerodromes` | `tous`, `paris` (communes rattachées à Roissy, Orly, Le Bourget), `autres` |
| `beta`, `se` | Coefficient de l’indicatrice de zone sur ln(prix) et son écart-type |
| `ecart`, `ic_bas`, `ic_haut` | Écart de prix exp(β) − 1 et intervalle de confiance à 95 % ; vides si l’écart n’est pas publié |
| `ventes_zone`, `ventes_hors`, `ventes_modele` | Ventes de la zone, hors PEB, et du modèle |
| `communes_zone`, `part_premiere_commune` | Communes comptant des ventes de la zone ; part de la première d’entre elles |
| `sections_zone_et_hors` | Sections comptant des ventes de la zone et des ventes hors PEB |

## Reproduire

```
python research/etudes/05-argile-prix/prepare.py           # ventes géolocalisées
python research/etudes/09-prix-du-decibel/fetch_peb.py     # zones (réponses en cache)
python research/etudes/09-prix-du-decibel/prepare.py
python research/etudes/09-prix-du-decibel/model.py
python research/etudes/09-prix-du-decibel/validation.py
python research/etudes/09-prix-du-decibel/rapport.py
```

## Citer

Fonciris (2026), *Bruit des avions : ce que disent les prix autour des aérodromes*, étude n° 09, version 1.0, ventes DVF 2021-2025 et plans d’exposition au bruit de la DGAC. Licence Ouverte 2.0.

## Références

- Code de l’urbanisme, articles L. 112-3 à L. 112-17 (zones de bruit des aérodromes) et R. 112-1 à R. 112-17 (indices et valeurs limites).
- Code de l’urbanisme, article L. 112-11, dans sa rédaction issue de la loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d’orientation des mobilités : information des acquéreurs et des locataires sur les zones de bruit, depuis le 1er juin 2020.
- DGAC, plans d’exposition au bruit, Géoplateforme de l’IGN.